教你几招如何投资商业地产

        投资商业是一门学问，有钱有时并不能解决所有问题，尤其投资新兴区域的商业地产更需谨慎。7月中旬，重庆晨报《商业地产》栏目报道了商务酒店成大学城等新兴区域较容易赚钱的商业业态之后，引起部分投资客的极大兴趣。但供求关系的变化决定着赚钱难度的高低，投资什么样的商铺，投资了以后选择什么样的投资业态来经营，这是决定投资回报的关键。一边抓住眼前利益，一边远瞩未来，这才是投资王道。

　　“每一个新兴区域的项目，都有一些必备商业形态。”双远实业集团资产运营中心总经理董渝焱表示，从他多年的招商经验来看，在新兴区域尤其是社区商业里，几个主力商业业态必不可少，比如餐饮、便利超市、药店、美容理发，如果是超过30万平方米的小区，还势必要配一个商务酒店。新兴区域的小商铺经营上述这些商业，成功的概率相对较高。但如果要经营超过300平方米的中型商铺，无论是对投资thldl.org.cn者还是开发商招商，都相对不容易。因此对于普通投资者而言，在新兴区域选择面积相对较小的商铺风险相对较低，就算有足够多的钱，多选几个小商铺比选一个大商铺风险要降低很多。董新兴区域的商铺，一定要给未来升级留下空间，否则未来增值空间会被大幅压缩。未来的商业形态，将发展向体验式商业为主，比如儿童业态、健康业态（护理美容、高端会所等）、冰场等，新兴区域短时期内人口相对较少对商业业态有所限制，但随着人口的增长，势必对周边商业有新的要求。

    　比起成熟区域普通商铺1平方米需4万、5万甚至10万的价格，投资新兴区域1平方米仅需1万—4万的价格就能买到更优质的商铺，这成为很多新兴区域商铺热销的根本原因。以华岩板块的奥园国际城为例，临街商铺均价卖3万元左右，几十间门面一天便被抢空。投资者看中的就是这一区域未来的升值潜力。但对于很多商业地产的投资者来说，不能只看中未来的升值潜力，眼下自己所投资的商铺应该做成什么业态也很重要。比如某些商铺如果开始用作餐饮，之后要调整业态就很困难。单个的投资客在无法把控业态的情况下，就需要想办法降低风险。以龙湖时代天街为例，该项目中，开发商自持部分商铺并自主招商，对项目整个商业业态进行了明确规划，引进了影院区、餐饮区、儿童主题区等品质业态。这种情况下，即使没有经验的投资人，也能在开发商规划的指引下很容易找到合适的业态。这就是所谓人家指哪儿你打哪儿，也能一定程度降低投资风险。

　　“从商业地产的发展规律来看，无论是新兴区域，还是现有的成熟区域，商业形态将逐步细分，最终体验式商业投资将成为发展趋势。”双远实业集团资产运营中心总经理董渝焱表示，未来的商业投资将更加注重人的感官。现在开发商可能更多关注的是消费体验和便民体验，实际上消费体验就是我们说的业态整合问题。西西弗书店或许会成为体验式商业的一个活教材。经常去西西弗书店的市民会有明显的感受，如今在西西弗书店不仅只能看书买书，还能享受到其配套服务，如想喝咖啡时书店里就能提供，虽然同样需要钱，但西西弗已打破书店只卖书的旧格局。

　　西西弗文化传播有限公司副总经理田宾则认为，体验式商业投资的根本问题在于解决每一个商家内部的商品、业态的有机组合。以欧美传统百货为例，他们都尽量做到大部分商品由他们自己生产供应，更多地促进各种商品以及业态之间的有效融合，从而增强各种相关投资体验。而目前我国各大超级商业地产，对商业形态的划分、切割还比较生硬，融合度欠佳，体验式商业投资因此只能说是处于起步阶段，发展空间很大。

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