菜鸟理财

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“出租+抵押贷款”方案的大体意思是，不卖房，每月收租6000元，然后房子拿去抵押贷款，贷到200万，都拿去投资某P2P网贷平台，年化收益12%，月收益2万元，扣去抵押贷款月供18314元，月入7686元。然后15年后，还完贷款，月收入累积高达583万元，加上一套房产，完胜之前的卖房方案。

菜导觉得这个方案之所以如此引人瞩目，是因为大多数人觉得拿抵押贷款做P2P投资的方式很新颖，其实在实际操作时，这里面有一些隐含的风险和障碍没有讲清楚。这里菜导觉得有必要首先澄清一下房产抵押贷款的内涵和边界。

1．用已购房产做抵押贷款其实是做消费抵押贷款

房产抵押贷款主要分为按揭贷款、消费贷款和经营贷款。按揭贷款就是我们通常在买房时因无力支付全部房款而办理的一种贷款，消费抵押贷款是把房产抵押后用于装修、购车、留学、旅游、购买大件商品等消费支出。经营贷款是将贷款资金用于正常企业经营。

因此，上面方案里所提的实际上是房产消费抵押贷款这种方式。这种方式贷款可用于的实际上是一些消费用途。

2．消费抵押贷款不能用于投资性用途

根据我国颁布的《贷款通则》，借款人不得用贷款“从事股本权益性投资，不得用贷款在有价证券、期货等方面从事投机经营，不得套取贷款用于借贷牟取非法收入。”

从法律上来讲，贷款用于投资P2P违反了“不得套取贷款用于借贷”这一规定，担着一定的法律风险。银行对消费贷款的去向核查比较严格，要求用于真正的消费，不能用于投资性用途，贷款资金也是直接打入购买消费品的商户账户而非借款人本人账户。

3．能否申请到200万元贷款要看家庭月收入情况

当然，有人可能要说了，现在各种绕道的方式一大把，拿到钱就是王道。如果胆儿大的对潜在的法律风险视而不见的话，菜导这里还有下面的提示。

申请消费抵押贷款需要提供收入证明（需盖所在单位公章或人事章）和工资流水（加盖银行公章），要求月供不超过月收入的50%。

根据上一种方案，贷款200万元/15年，月供达到18314元的话，房主家庭的每月税后工资收入至少不少于36000元，这样才能使得每月的工资流水达到申请条件。

月入36000元，相当于人均月税后收入18000元，这个水平在很多行业差不多要中层甚至以上管理者才能拿到，因为很多人的收入中年终奖是占大头，而每月能给到20000元左右稳定工资的，一般都是公司的资深员工或者管理者了。因此月入36000元的家庭毕竟是少数，大多数人可能达不到。

4．每月现金流不能断，不然会构成违约

当然，有人可能又会说做高工资流水难不倒我，那么菜导只能善意提醒，注意现金流管理是第一要义，不然即使你贷出了那么多钱，万一哪个月发生资金断裂就会构成还贷违约，违约情况会作为不良记录记入人民银行征信系统，在你以后申请贷款乃至信用卡时会成为被银行拒绝的重要理由。

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