深圳楼市投资风险剧增

　　　　一路高歌猛进的深圳楼市呈现出了逆转行情：成交量连续两月腰折。深圳市规划和国土资源委员会6月1日发布的数据显示，5月，深圳一二手住宅共成交5987套，同比下降45%，再度腰折。在此前的4月，深圳一二手住宅共成交10856套，同比下降53%。

　　在“去库存”的大背景下，全国楼市呈现出火热行情。国家统计局数据显示，2016年4月，70个大中城市中，价格环比上涨的城市有65个，环比下降的城市有5个。一线城市涨幅较上月有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大。

　　深圳，作为全国楼市率先回升，并领涨一年的城市，于2016年3月25日出台了新的调控政策，收紧限购限贷条件，并且开始打击利用首付贷、众筹等金融杠杆炒楼的行为。

　　深圳楼市从4月开始降温，5月直接跌入低谷。数据显示，5月，深圳新建商品住房成交2259套，环比下跌3.46%，同比下跌63%；作为成交主力的二手住宅跌幅更大，仅成交3728套，环比下跌56%，同比下跌72%。

　　而此前一年里，深圳平均每月一二手房成交量在1.5万套以上。

　　然而，即便成交量两度腰折，但价格依然坚挺。5月，深圳新建商品住房成交均价攀升至55817元／平方米，环比上涨12%，同比上涨96%。

　　市场人士告诉记者，5月新房价格上涨源自结构性因素。实际上，很多开发商推迟了开盘时间，5月开盘量并不高，并且很多新盘秉持走量原则，价格上有一定优惠，让利之下，新盘开盘销售率一般达到了七八成。

　　深圳房地产研究中心主任王峰说：“5月，南山项目开盘比较多，占全市的比例提升了6个多点，之前占比约20%，现在占比27%。而南山是深圳房价最高的区域之一。但从单个项目开盘的定价来说，还是比较稳定。”

　　深圳中原地产研究中心经理王飞表示，5月部分新盘“低开”，使得局部区域出现了一二手房价倒挂现象。例如位于南山的半岛城邦三期开盘均价为8.8万元／平方米，相较该项目一二期二手房10万元／平方米的叫价优惠了12%。同样位于南山的前海丹华项目，开盘均价6.5万元／平方米，而周边几个楼盘二手房均价一般每平方米7万－7.5万元。

　　值得注意的是，一二手房价倒挂，是楼市步入调整期的一大特点。虽然新房是深圳楼市的风向标，但实际上深圳楼市的成交大头是二手房。

　　国家统计局数据显示，2016年4月，深圳二手住宅价格环比下跌0.4%，其中90平方米及以下的小户型跌幅最大。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读4月份房价数据时还专门提到“深圳二手住宅价格环比甚至出现下降”。

　　从收紧限购、打击杠杆，到成交低迷、开发商让利、二手房价松动，购房者心态发生扭转，从慌张着急到观望等待。这半年来，一直在看房的陆瑶至今仍未出手。他说：“现在二手房价格有一点松动，但变化还不是很明显。再等等看吧。”

　　王峰表示，虽然一线城市采取了一定措施，但在全国楼市“去库存”的背景下，二线城市楼市逐步火热，对一线城市会有传导作用，并且一线城市刚需和改善性需求较为旺盛，这将导致一线城市楼市调整期缩短。

相关阅读：