注意地王风险向金融领域传递

　　今年以来我国热点城市土地市场异常火爆，地价竞拍激烈、溢价率超过100%的情况较为常见，各种形式的“地王”项目已经超过150宗，较上年同期出现明显增长。“地王”项目资金及其后的开发建设资金主要来源于金融体系融资，“地王”价格快速上涨能否顺利向房价传导存在不确定性，需要高度关注“地王”风险对金融体系资产质量的冲击。

　　据中原地产数据，今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。房地产业是资金密集型行业，也是金融体系融资投放重点。2016年一季度我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%，增速比上年末高出1.3个百分点，比各项贷款增速高出7.5个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。在金融机构表内贷款之外，各种形式资产管理计划还通过嵌套方式向房地产企业提供融资，导致社会资金进一步向房地产企业聚集。据国家统计局数据，2016年1～4月，全国房地产开发企业到位资金同比增长16.8%，增速比1～3月份提高2.1个百分点，较上年同期回升19.3个百分点；其中，比重最大的部分为“其他资金”，规模高达19915亿元，同比增长37.9%，高出平均增速21.1个百分点。这些资金主要是由各种形式的表外间接融资构成。

　　在现行房地产开发企业“滚动开发”、“项目开发”模式下，房地产开发企业资产负债比率整体较高，杠杆率居高不下。有机构研究，2015年我国房地产百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，整体负债水平有所上升。这些情况表明，热点城市参与“地王”项目竞拍的资金，并非主要来自房地产开发企业自有资金，而主要来自各种形式的金融体系融资。

　　在我国房地产市场供求关系基本平衡、局部地区供过于求的情况下，“地王”项目能否顺利建设销售存在不确定性。2009年年末，某上市房地产开发企业以近30亿元的价格将杭州某地块收入囊中，成为杭州当年“地王”，明显高出后进入该区域其他房地产开发企业的价格，但时至6年项目仍未入市，并造成企业大幅亏损。2014年，虽然南京房价曾“一枝独秀”，但仍有至少过去10个以上地王楼盘以成本价格出货，甚至亏本跑量。业内人士分析，历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”，由于成本高、起点高，运作难度要远高于普通楼盘，还要承受各种外部环境、政策调控风险，大部分项目没有实现预期表现，甚至还出现亏损或被政府收回的情况。

　　导致“地王”项目开发风险的主要原因在于，我国房地产业大体仍属于“看天吃饭”的行业，政策变量对市场整体运作影响较大。特别是二线热点城市，城市本身发展不如一线国际大都市，社会就业机会总体有限，难以明显吸纳周边人口流入。目前二线热点城市房价出现明显上涨，不排除是政策刺激下房地产投资投机性资金回潮的结果，城市刚性、改善性住房需求并没有出现明显增长，且这部分人群的住房购买力随房价大幅上涨而显著下降，表明这些城市的房价、地价高位上涨缺乏基本面支撑。数据显示，近期苏州地价、厦门、南京、合肥等热点二线城市成交住宅地价平均溢价率分别为119%、150%、106%和258%，远远高出当地居民的收入增长水平。考虑到城市住宅分配业已存在的结构矛盾，在投资投机性资金推动下，住宅分配结构性矛盾将更为突出，最终可能因为过度偏离基本面而导致房价高位不稳。

　　房地产行业具备很强吸纳资金的能力，决定了很多房地产项目开发建设并非完全由企业自有资金推动。因此，房地产企业非理性追捧“地王”项目将引发强烈外部效应，甚至存在道德风险。一方面，房地产开发企业追捧“地王”项目，不仅可以扩大企业知名度，而且也方便企业后续融资。楼面价格大幅上涨，也将推动房价上涨预期，有利于周边商品住宅销售。另一方面，即使房地产开发企业“地王”项目无法顺利销售并回笼资金，经营损失主要反映在项目公司，且主要以土地使用权为抵押，主要反映为金融体系资产质量恶化。最坏的结果就是房地产开发企业把本金蚀掉，但金融体系将为房地产开发企业非理性决策承担主要经营风险，因而存在较大的道德风险。

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