房价急涨与其投资风险关系

　　去库存与降成本是当前经济工作五大任务中的两大任务。一般认为，去库存与房地产有关，但很少有人把降成本与房地产联系起来。这是一个认识误区，实际上降成本与房地产关系也很大。

　　无论是工业还是服务业，无论是传统行业还是高科技行业，房地产价格对企业成本的影响都非常大。

　　首先，房地产价格直接影响企业固定资产成本。土地是基本生产要素，厂房和办公楼是最大的固定资产投入之一，无疑房地产价格对固定资产开支会产生重大影响。很多工商企业不购置房地产而采用租赁方式，这时房地产租金高低对企业成本支出就会产生重要影响。

　　其次，从人力资源成本看，人力成本往往是服务业特别是高科技行业最大的支出，高房价必然要求企业支付更高的人力成本。所以说房地产价格高低对企业总体成本影响非常大。如果撇开房地产来谈降低企业成本是不完整的。

　　最近1年多来，深圳房地产价格大幅上涨，房价从23000元/平方米左右飙升到目前50000元/平方米左右，大大抬升了企业的商务成本。针对这个问题，华为公司创始人任正非近期在接受采访时表示：“高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方。”“工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少、越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”

　　中金公司最近的研报指出，过高的地价和房价会伤害深圳的竞争力。过高的房价不利于人口流入；过高的地价提高了企业在深圳运营的成本。

　　无论是城市之间的竞争，还是国家之间的竞争，最重要的决定因素之一就是企业的综合经营成本。而房地产对企业综合成本影响非常大，所以，降成本必须把房地产作为核心要素之一纳入进来通盘考虑。

　　第一，各级政府要树立综合成本意识，要尽可能地考虑对企业成本产生实质性影响的各个因素，除了制度性交易成本、企业税费负担、社会保险费、企业财务成本、电力价格、物流成本等之外，我们还必须研究降成本与房地产的密切关联。

　　地方政府应该高度重视房地产价格对企业综合成本的影响，要充分意识到高房价只会抬升企业综合经营成本，对城市长远发展是个危害，会直接削弱城市对年轻人和各种新鲜血液的吸引力，增加居民生活成本。个别地方政府意图通过拉高地价房价来获得更多当期财政收入无疑是饮鸩止渴，可谓捡了芝麻丢西瓜，顾了眼前损害了长远。高房价未必是好事，低房价未必不是优势，只有理性的房价才能更好地促进城市长远健康发展。

　　因此，笔者建议把降成本任务的考核与当地房价涨幅相结合，这样降成本任务更容易落到实处。否则可能出现其他多项成本通过巨大努力好不容易下降，但远抵不过房地产价格上升抬高企业成本的情况。

　　第二，地方政府必须把有效控制好房地产价格作为降成本的主要着力点来抓。房价高低直接影响企业经营成本高低，甚至关乎经济社会全局。我国正处在城市化高速发展时期，降成本对绝大多数城市来说主要是稳定价格，而不是降低房地产价格。因为降低房地产价格并不一定符合经济规律，也不符合我国人多地少、M2与GDP之比远高于其他国家的国情。

　　稳定房地产价格需要从源头上调控地价。地方政府要确保房地产供应充足，房地产供应政策要着力于形成供略大于求的态势，并把防止供不应求作为供应政策的重点，努力促使供求大体平衡。如不能平衡，宁可供过于求，不可供不应求。这是因为，供应的相对过剩一般可以通过市场慢慢消化，有较充足的时间来想办法。但供应短缺很容易造成房价短期内快速上涨。

　　与此同时，房价又存在易涨难跌、快涨慢跌的特点，在供不应求的情况下，房价往往容易在较短时期内快速上涨乃至飙升，而在供大于求的情况下房价从高位回归到理性位置也需要很长时间。

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