银行再战房贷市场

银行再战房贷市场

　　利率市场化、经济结构调整引发的坏账忧虑都在考验银行经营能力，也在促使银行调整信贷投放结构。在前几年大力推进溢价水平较高的中小企业、小微企业贷款之后，银行将发力的重点再度锁定安全性较高的房贷业务。各家银行都使出浑身解数争夺客户，除了在利率上短兵相接之外，双周供、转按揭等业务也重出江湖。然而，业内人士提醒，有一些贷款方式看似能减少还贷利息，实际上是换汤不换药，或者被隐藏了过程中的各项手续费用，而优惠利率虽然看起来颇为诱人，但普通客户想要获得也实属不易。

双周供是怎样的一项业务呢？事实上，双周供就是由传统月供的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。款人的还款总额能获得有效减少，还款周期得以明显缩短，因此客户在还款期内能省下不少利息。

　　双周供重现江湖

　　在房贷市场，一月一次的还款方式是购房者们最为熟悉的。而一种名为“双周供”的还款方式在五六年前出现，但这项业务随后在市场销声匿迹。近日，有消息传出，平安银行在广州地区重启了双周供服务。北京商报记者发现，今年春节过后，平安银行在上海、温州等地就已重新推出了这一还款方式。

　　对此，平安银行北京分行人士表示，双周供业务一直都有，不过目前是专营团队正在做，并没有在网点铺开。平安银行总部相关人士表示，各地分行会根据当地监管政策开展业务，因此各地会存在区别。

　　记者随后调查了本地多家银行网点，但没有一家目前开展了双周供业务。一位股份制银行个人贷款部人士表示，没有听说过这项业务，有些银行的政策相对灵活一些，所以产品种类比较丰富。

　　可能很多人对双周供都不熟悉，这是怎样的一项业务呢？事实上，就像它的名字一样，双周供就是由传统月供的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。由于还款方式的改变、还款频率的提高，借款人的还款总额能获得有效减少，还款周期得以明显缩短，因此客户在还款期内能省下不少利息。

　　以按揭贷款200万元、贷款期限30年为例，根据目前北京市场上普遍的8.5折计算，等额本息的传统月供方式，每月要还款9739.53元，还款总额350.6万元，双周供每两周还款4869.765元，相当于原来月供的一半。

　　但由于还款次数频密，本金减少速度加快，最后算下来双周供方式还款总额约326.7万元，比月供节省24万元左右。同时，双周供每年大约还款次数为26次（一年约52周），借款人只需要25.8年时间就可以还清贷款，比月供方式缩短了4.2年。

　　据了解，双周供的还款方式适合长期资金流充裕且稳健型的投资者，它能令闲置的资金通过快速还款得以高效运转。不过，一位国有大行个贷部人士提醒，双周供对于资金安排的要求大大高于月供，不能及时还款或忘记还款的话都会被罚息。

　　此外，在业内人士看来，双周供本质就是提前还款。中原地产首席分析师张大伟表示，从计算结果来看，双周供的还款利息是减少了，但只是因为还款时间节点提前，变相的有一半的钱提前还了，相当于每个月月供的钱有一半少跟银行借了15天，所以利息肯定是减少了。

　　“如果有足够的钱，完全可以提前还贷。”张大伟说道，双周供之所以中间停了几年，就是因为业内都发现了这种方式，其实就是银行争取客户的一个噱头，而且对银行而言，每月两个还款期，计算起来也比较繁琐。

　　隐藏高过桥费的转按揭

　　除了双周供，近日某股份制银行还在广州地区针对转按揭的客户推出了8.3折的优惠利率。

　　为此，记者调查了本地多家银行网点，但没有发现此类业务。

　　这里的“转按揭”是指跨银行间的贷款转接，借款人在甲银行办理了住房按揭贷款，但甲银行提供的折扣不如乙银行大，借款人可以将按揭转到乙银行，以便享受更优惠的利率。2008年，转按揭业务曾一度盛行，后被监管叫停。而近两年来，中小企业、小微企业贷款业务风险升高，不少银行出于自身业务结构的需求纷纷下调房贷利率，导致房贷利率在不同银行出现了明显差距，房贷“搬家”的需求也随之出现。据了解，去年10月沈阳地区部分银行就出现过转按揭业务，且咨询量高涨。

　　然而，贷款“搬家”时，不低的“过桥费”容易被忽略。业内人士介绍，由于贷款的抵押在原来的银行，需要该行将原来的房贷结清，但同时原来的抵押尚未解除，对于该行来说存在风险，因此需要购房者交一定额度的抵押金。同时，如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款，则借款人需支付一定比例的违约金。此外，可能还要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。

　　而比起过桥费用，转按揭的政策风险更需要警惕。伟嘉安捷房贷专家吴昊介绍，由于两家银行房贷过程无法无缝对接，中间存在一段不确定的时间差，央行早已于几年前明确禁止办理转按揭。

　　另有业内人士进一步表示，虽然近几年放松该管制，但并未命令放开，部分银行在偷偷地办，处于打擦边球状态，一旦被禁止，正在办理中的购房者将处于两难状态。

　　此外，吴昊介绍，还有一种“转按揭”是个人与个人之间的。“例如你买房，我是业主，我的房子有尾款，必须尾款还清才能交易，但是我还不清，先用你的钱把我的贷款还清之后才能做过户。”这种方式风险较高，曾出现过买主将钱付给业主后业主卷钱跑路，买主得不到房子的情况。

　　吴昊表示，这样的转按揭方式能够加速买卖流程，但没有风险保障，现在北京地区有资金监管要求，这种交易也无法进行了，买家的钱必须先放到银行，业主的尾款只能自己还。

　　不难看出，无论是跨行间的转按揭，或是私人间的交易，这种“倒手”房贷的方式都容易被监管举红牌。但随着银行在房贷市场的竞争加剧，银行更希望通过房贷竞争获得优质个人客户发展其他相关业务，因此转按揭重出江湖就不难理解了。

　　有条件的利率战

　　在张大伟看来，购房者最看重的还是按揭折扣，如果有行业内较低的利率就不用那么多噱头了。上述股份制银行人士也建议，做贷款的时候就选好银行，无需再在过程中多次倒手了。

　　为了“抢客户”，银行的价格战从来没有休止过，反而更加激烈。

　　记者调查发现，目前本地银行多实行8.5折优惠利率，农行对贵宾客户最高执行8.3折利率，浦发银行对钻石客户或贷款200万元以上的客户最高执行8.3折利率。民生银行北京分行实行差异化按揭利率政策，依据贷款期限不同，执行相应的利率水平，优质客户首套房贷款最低利率可在8.1-8.5折区间浮动。

　　银行竞相飙低利率，加上去年以来央行多次的降准降息，房贷利率已进入史上最低时期。融360近日发布的月度报告显示，6月全国首套房平均利率为4.48%，继续创历史新低。北京地区首套房利率平均折扣为8.52折，平均利率为4.17%，位列全国十大利率最低城市的第二位。

　　摆脱坏账  房贷业务成香饽饽

　　一位银行业内人士表示，经济形势下滑令商业银行普遍遭受不良贷款双升的冲击，相比之下，首套房按揭贷款属于优质资产，银行需要加大此类业务占比调整信贷业务配置，降低贷款利率来吸引优质客户。另外，有些高端客户、优质客户本身就是企业主或高收入人群，对银行存款、理财等业务的贡献大，违约风险低，而且以后进行其他业务的推广、展业也更容易，对这类客户房贷利率多打一些折也是正常的。

　　值得注意的是，研究人士普遍认为，北京的房贷利率已经处于较低水平，未来降低空间有限。张大伟认为，除非央行进行大幅降息或降准，否则以目前资金成本来看，银行基本不会再降了。受访的多位银行人士也表示，北京地区的房贷利率很有可能维持8.5折水平，像之前下降到7折的可能性非常小了，反而回调的可能性更大，购房者要“且贷且珍惜”了。

　　今年以来，为防止楼市过热引发的投机性行为，市场已多次传出关于银行收紧房贷的消息，间接给楼市降温。融360分析师认为，未来随着楼市去库存压力的加大，因地施政模式将逐渐推广开来，各城市间的房贷政策差异会越发明显。

　　吴昊补充表示，每家银行留的放贷额度不同，没完成任务的银行，可能会尝试低利率或双周供等业务来吸引客户。但在北京地区，从往年惯例来看，要是全年额度没放满的话，银行会一直延续优惠利率，一般在“十一”之后才会收紧贷款；再从今年的交易量来看，整体稳定，一季度比较好，二季度持平，三季度就会稳中有降了，所以预计会维持现有利率水平。

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