调控不大会触发楼价大回调

“十一”前还一直亢奋的楼市，因急速的调控似乎一下又变得悲观了。

　　本轮密集调控“落地”，21个城市启动了限购限贷，部分城市调控力度升级，如北京首套房首付提升至35%，深圳非户籍购房门槛半年内“连升两级”，南京和苏州二套房贷首付提至80%等。一直受眷顾的楼市资金面或许也要收紧了。近期，周小川行长表态“会对信贷增长有所控制”后，央行随即召集5家国有大行及12家股份制银行开会，要求调整信贷结构，防范楼市风险，绿地100亿发债叫停，开发商资金面也开始紧缩。

　　随之而来的疑问是，此轮调控是否会引发楼市大面积回调？

　　2010年至2011年那一轮调控也以“限购限贷+货币收紧”为基调。彼时，全国楼市经历3年深幅回调，2014年9月至2015年8月，70城二手住房价格指数月均同比跌幅3.96%。京沪穗深也显著回调，2011年11月至2012年11月，北京二手住房价格指数同比连续13个月负增长，月均下跌2.32%；2013年“新国五条”后，京沪穗深限购限贷升级，京沪二手住房价格指数同比连续8个月下跌，月均跌幅分别为3.36%和1.56%。

　　说起来，热点城市这一轮房价暴涨，杠杆作用最大。今年1至8月，新增房贷占新增贷款的40.6%，创历史新高，接近去年同期的两倍。房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）从去年初的18%攀升至今年上半年的39.6%，年底将达到43%至44%。新增房贷/新增商品房销售额比从2011年的19%上升至2015年和今年上半年的39%和50%。另外，“资产荒”愈演愈烈，投资保值需求膨胀，热点城市外地居民购房占比在40%至50%，部分城市接近60%。

　　据中原地产统计，沪、深房价去年以来分别上涨73%和108%。由此，很多业内人士预计，本轮密集调控“出炉”后，楼市将会出现类似于2012-2013年和2014年的大幅回调，甚至可能出现“超调”。笔者认为，对杠杆利用较大、前期涨幅较大的城市（如沪深），对外地购房比例较大、投资需求突出的城市（如郑州），未来一年楼市量价显著回调是大概率事件，但出现上一轮大调整甚至超调的概率不大。

　　上一轮调控有46个城市限购，而此轮限购城市不到20个；2011年“国八条”启动限购后，2013年“新国五条”将限购升级到城市全部行政区、覆盖新房和二手住房，但除京沪穗深外，此轮限购仅限主城区、新房或小户型。全国336个地级市中，目前房价下降的占34%，同比上涨的200个城市中，涨幅在5%以下的占57%，三四线城市平均库存周期为19个月。可见，绝大部分城市仍处在2014年7月退出限购以来持续“去库存”的庇护下。

　　2011年“国八条”将二套房贷首付比例提升至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2013年，京沪穗深二套房首付比例提至70%。彼时二套房是按2010年6月三部委确定的“认房又认贷”标准认定，但此次各地限贷只是部分回归“认房又认贷”，对“先卖后买”需求普遍给予了30%至50%的扶持政策，比如此次广州对“先卖后买”仍执行30%首付。

　　由此可见，在控制过度“加杠杆”、投机炒作和泡沫威胁的基础上，各地希望借助更加灵活的限购政策、更加差别化的信贷政策，保持楼市需求的活跃度。同时，此轮调控与上一轮调控最大的不同，就是货币环境仍旧宽松、房贷利率仍处历史最低水平。2009年底，全国住房贷款加权平均利率尚在4.42%的相对低位，2011年底创新高至7.62%。但目前5年期及以上贷款利率低至4.90%，比2011年下降了35.7%，首套房优惠利率低至4.44%。

　　近日金融监管部门相继表态，控制信贷增长，调整信贷结构，收紧开发商发债。但笔者认为，当前楼市金融政策调整，并非像2010年那样全面收紧，当前楼市金融政策调整为结构性收紧，即防范信贷助推过度“加杠杆”、投机炒作泛滥。上半年经济能企稳，楼市是最大功臣，未来楼市托底的功能还不能撤。

　　推动此轮房价上涨的主因，并非居住需求得不到满足，也非土地或住房供应不足，而是基于财富保值增值的资产配置或投资需求。这种需求已将楼市风险推演至系统性风险的高度，关系到金融和经济安全。要注意的是，当下楼市问题并非高房价，而是高杠杆和泡沫积累及引致宏观金融经济风险。因此，短期内控制需求端是有效的方法，本轮调控也是希望落实地方主体责任，控制住局部的楼市泡沫演化为系统性风险。李克强总理明确指出，“今后城镇化还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势”。因此，除了少数城市楼市明显回调外，本轮调控不太可能导致上一轮全国范围、长达3年的楼市全面回调。

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