反思中国房价暴涨和房地产调控

自1998年住房市场化以来，中国房价几乎单边上涨。政府频频调控房市，但往往仅起到短期效果，越调越涨。

　　纵观全球，很少有国家可以做到保持房价长期稳定，但是德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。在历次金融危机中，德国房价从未大起大落。德国的房价长期为何如此稳定？对我们有哪些借鉴意义？

　　1在全球“独善其身”的德国房地产市场

　　德国的房价以其长期的稳定性在全球独树一帜。1）从绝对住房价格来看：德国无论是名义价格还是实际价格都较低，且有较强的稳定性；2）从相对住房价格来看：德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平，甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度，房价收入比逐步下降；3）从住房拥有率来看：德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场，且有较为完备的法律体系和配套措施。超半数的居民选择租房居住，进而减少购房需求，减少价格的波动。

　　1.1 整体特征：房价合理，房价收入比偏低

　　横向来看，在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价和房价收入比偏低。从房价收入比看，慕尼黑、柏林不仅在欧洲处于低水平，在其他洲都处于低水平，伦敦、香港的大小大约是其三倍；从租房收益率看，德国在全球发达城市中处于中等水平；从房价租金比看，德国的回收期大概需要20多年，和美国相当，远小于伦敦、巴黎、深圳、香港；从房贷收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，约为伦敦的四分之一，巴黎的二分之一；从房价来看，德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米，远低于伦敦房价（28713美元/平方米）及其他发达城市。

　　纵向来看，德国房价保持长期稳定性。1）1970-1981年是上升期，累计升幅约23%；2）1982-1996年是下降期，累计降幅约30%；3）1997-2007年是微幅波动期，房价基本保持稳定；4）2008-2015年是上升期，累计升幅约10%。

　　与德国房地产市场价格的低增长趋势不同，全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨。尤其1998年以后，全球房地产市场出现明显的集体繁荣现象。2008年次贷危机以后，全球QE和零利率，房价普涨。

　　德国在这几十年的波动幅度显著低于其他国家。1970-2015年，英国名义住房指数涨了50多倍，相对涨幅较小的美国都增长13倍多，只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多，但是背后的机理完全不一样，日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。

1.2 人均收入上涨，但房价收入比却下降

　　从整体上看，1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。从20世纪80年代以来，德国的房价收入比持续走低。德国的实际住房价格并没有与实际人均GDP保持一样的方向，打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。

　　通过以上分析可以发现，德国住房市场的表现与全球大多数国家不同，是哪些因素决定了德国房价表现特殊？哪些因素决定了德国房价长期保持稳定？

　　2 德国住房供给：居住导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场规范发展

　　从供给层面来看，德国住房市场的主要特点是实行以居住为导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场发展规范。二战之后德国住房供给大致可分为四个阶段：第一阶段（1949-1960年），从短缺到改善；第二阶段（1961-1981年），从改善到平衡；第三阶段（1982-2005年），从平衡到宽松；第四阶段（2006-2015年），需求和价格的回升阶段。同时德国在各个阶段制定了严格可执行的法律配套体系，使其成为欧洲最发达和最规范的租赁市场。

　　2.1 实行以居住为导向的住房制度设计，并以法律形式保障

　　德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。

　　德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

　　2.2 充足稳定的住房供给

　　德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）1978年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。二战几乎摧毁了德国一半的住房存量，二战结束后，德国有6200万人口，1460万户家庭，却只有940万套房屋可供居住，通常都是两三户人家居住一套住房。目前，德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000万套，平均两人居住一套房。

　　主要建筑高峰集中在二战后的前30年，即1949-1978年，年均建成61万套住房。到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。总量宽裕的时代到来，随后的住房建设主要是家庭规模小型化及需求升级导致的。1978年，德国人口达8300万的人口顶峰，其后人口持续负增长，基本保持在8000-8200万人之间。但是在1978-2009年之间，增加了1100万套住房。也就是说，在人口基本没有增长的情况下，住房存量增加了35%。

　　整体来说，德国住房供给呈现了很明显的阶段性变化。1）1949-1954年：处于快速扩张阶段；2）1955-1975年： 1973年达到顶峰，处于黄金高峰期；3）1976-1988年：处于下降阶段；4）1989-1995年，由于两德统一事件，出现了一个住房小高潮；5）1996年之后，年竣工套数不断下降，处于萎缩阶段。

　　2.3 规范发达的租赁市场

　　德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设。法律规定，因经济收入低、孩子太多，或民族、宗教等原因找不到房子的家庭，政府有提供公共住房供其租住的职责。针对住房短缺问题，政府规定在贷款存续期间，只能把房屋出租给特定收入的家庭，开始租金是按规定收取，后按最低租金收取，返还贷款之后，约束自动解除。不仅如此，1951-1956年，德国实际建成住宅310万套，其中公共住房180万套。即使到20世纪80年代，住房问题基本得到解决，政府也一直在建设高质量福利房。类似瑞士、瑞典，德国鼓励性租赁住房与营利性租赁住房进行竞争，与其他国家公共租赁房被压制以防和营利性租赁住房竞争形成鲜明对比。

　　保护承租者的租赁市场。德国拥有欧洲最大的租赁市场，其中90%的家庭在市场上自由租房，受《住房租赁法》保护；另外10%是租用社会住房或廉租房，受政策性住房法律调节。德国出台了《租房法》和《经济犯罪法》，用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。

　　住房拥有率较低，租房比例较高。德国住房拥有率较低。德国首都柏林的公寓价格相比英国首都伦敦、法国首都巴黎较低，约为其的六分之一、四分之一。可能是由于柏林的经济活力稍弱，但是即便是慕尼黑、法兰克福的住房价格相比欧洲其他国家都不是很高。德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。欧盟的住房拥有率平均约为63%，比德国高19个百分点。欧盟的一些国家住房拥有率非常高，如西班牙为85%、希腊80%、意大利75%、葡萄牙65.2%。这些住房拥有率较高的国家也是在2008年的金融危机中损失较为严重的几个国家。

　　德国的住房拥有率远远低于其他国家的可能原因是：1）普通居民在租房和购房中倾向前者。2）私人的住房投资回报率比较可观，使供给相对宽裕。3）私人在租赁住房上的税收优惠政策进一步刺激了住房供给。4）德国的住宅金融政策、服务等制约了居民购房的积极性。整体来看，德国的租赁市场是一个供需平衡的市场，承租人付得起房租，相对购房划算；出租人也可以获得正常的回报。

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