1亿人”刺激出超3000万套需求 去哪儿投资？

　今年国庆长假之后，国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，着力解决1亿流动人口进入城市落户的问题。这不仅仅是中小城市的利好，也会成为大城市的红利。那些被限购的热门城市，会因为户籍的放开而新增购房需求。

　　在人口流入和严控土地供应之间，哪些城市会成为购房需求集中释放的区域？哪些城市又不会释放这种需求？这种购买需求的释放，又是否可以有效化解后地产调控时代成交下滑的态势？《每日经济新闻》记者对相关政策及城市房地产市场进行了深入研究，试图寻找未来房地产市场最靠谱的投资去处。

　　“新型城镇化建设，要以人的城镇化为核心。”这是习近平总书记对深入推进新型城镇化建设作出的重要指示。

　　相关政策规划也在提速加码。10月9日至10月19日，国务院办公厅和国土资源部、国家发改委、公安部、人社部、住建部、卫计委等部委相继出台了有关户籍人口、土地供应、社会保障等多维度的一系列政策指导性文件。

　　这一系列围绕“人的城镇化”展开的规划，清晰描绘了“十三五”期间主要的人口流动和经济发展路径。

　　就“1亿非户籍人口”来看，粗略按每套3人计算，就将产生超3000万套住房需求，即使剔除不购房、租赁房、保障房等因素，考虑换房、多套房和由此带动的投资需求等，这一波人口流动带给商品房市场的行情也将十分可观。

　　但是，人钱地的错位和供求的不均衡一直存在，谁才能真正分到蛋糕？

得省会级重点城市，或成为这一轮规划下的最大受益方。

　　10月11日，国务院办公厅印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》（以下简称落户方案），核心是“农业转移人口落户条件的全面放宽”，但不能忽视，这是有区别、有条件的放宽。

　　落户方案中主要“非户籍”人群的落户执行要求，均为“除极少数超大城市外”；省会及以下城市才需全面放开对“高校和职业院校毕业生、技术工人、留学归国人员”的落户限制，对部分省会及等级更高的城市则无明确要求。这意味着，此类城市可以按以往政策，对非户籍人群按需接收、按需限制。

　　土地供应端亦然，从10月10日五部委联合出台的《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》可见，现在人均城镇建设用地不超过100平方米的城镇，按人均100平方米标准安排新增建设用地；超大和特大城市的中心城区原则上不安排新增建设用地。实际上，至2020年全国规划新增的3900万亩用地中，没有一亩安排在超大和特大城市。

　　10月19日，国家卫计委流动人口司发布《中国流动人口发展报告2016》指出，“十三五”期间，人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口继续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。

　　一个明显的“剪刀差”已显现，即人口依然会向超大和特大城市聚拢，但由于土地和人口的红线，人最终流不进超大城市，会转而外溢到围绕超大城市形成的城市群内的重点城市。

　　在“1亿人”中，能流入这些城市的人群又有分化。高校和职业院校毕业生、高级技术工人、留学归国人员，将成为首选落户人群。其后，普通的升学和参军进城的农村学生、长期在城市居住的农业转移人口和新生代农民工会成为重点城市或一些特色化城市的吸纳对象。

　　这一观点得到新城控股高级副总裁欧阳捷的认同，他指出，当前的落户政策给了部分省会城市吸引人口和快速发展的历史性机遇，会让这些城市的购房需求大增。

　　“假如20个热点城市吸引超过30%的年均转户人口，平均每个城市将增加20多万人，其购房需求将是巨大的。”

　　在这20个热点城市中，一线城市以外，天津、杭州、苏州、成都、重庆、武汉6个2015年GDP总量超过1万亿元的重点城市无疑最值得关注。

　　各地统计局数据显示，上述6个城市2005~2015年这10年间GDP增幅普遍在3.4倍以上，涨幅甚至超过上海、北京。重庆和天津更是成为2010年人口已超千万的超级大城市。此外，2015年GDP超9000亿元的南京、长沙同样具备潜力。

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