抛售200亿项目 李嘉诚葫芦里卖的啥药?

长实地产(55.70 +0.18%)对外披露，以200亿元人民币出售位于上海地铁2/4/6/9号线世纪大道换乘枢纽站上方的“世纪汇”综合体，而从拿下该项目到出售11年间其价格成长超过了5倍。长实董事会表示，预期出售将为集团带来62.2亿港元的收益，收益将用作一般营运资金。

　　世纪汇广场位于浦东“世纪大道”地铁站旁边，是上海目前唯一的四条地铁线（2号、4号、6号及9号线）换乘枢纽上盖物业，坐拥四个地铁出入口，平均日客流量高达30万。项目周边建有超过35栋甲级写字楼，约10家星级酒店。此次交易单价75000/㎡。而2006年李嘉诚从陆家嘴(23.82 停牌,买入)股份手中接过该地块时，楼面价为12000元/平方米。

　　另据公开资料显示，“世纪汇广场”设有国际级购物中心和两座超甲级写字楼，占地面积约5.1万平方米，总建筑面积约36万平方米，其中包括商场约14万平方米，写字楼约13万平方米，整个项目将于2016年分期落成，现正全球招商。

　　那么从李嘉诚手中买下“世纪汇”广场的企业又是谁呢？此前市场传接盘的保险公司为中国人寿(21.78 +0.93%,买入)(19.34 -2.32%)，但中国人寿发言人回应，未有收到有关信息，目前未能确定是真是假，有需要时会作公告。

　　实际上，买方为一家特殊目的公司，为本次收购而特别设立，由一间实力雄厚的保险公司（是否是中国人寿不得而知）拥有多数股权，并将由 ARA参与管理。ARA也是李嘉诚“老搭档”林惠璋下属子公司。

　　早在2002年，时任美国私募GRA执行董事的林惠璋，听从了李嘉诚的建议进行创业，与长江实业以70%：30%的股权比例共同出资成立一家资产管理公司，即如今的ARA。

　　到了2007年，ARA成功在新加坡交易所主板上市，但在集资过程中，长江实业在ARA的股权被稀释。2013年10月，新加坡财团Straits TrADIng Co Ltd以2.38亿美元从林惠璋和长江实业手中购买了总计20.1%ARA的股权，由此长江实业退为ARA的第四大股东。根据ARA的财报，截至2016年3月份，长实地产在ARA的持股比例仅为7.84%。

　　过去几年，李嘉诚连续大举抛售我国香港和内地物业，并将数以千亿计的资金投入欧洲，尤其是英国，这在国内引起轩然大波。有人认为“李嘉诚抛空中国”，而笔者认为，李嘉诚是老牌首富，他的离去不可避免会产生“溢出效应”，李嘉诚选择抛售刚刚落成的上海世纪汇广场，背后必有其深刻涵义。

　　首先，自去年初以来，中国一二线城市房价出现高涨，李嘉诚早年在一线城市购置的物业也赚得盆满钵满。李嘉诚有句名言：“我不会冒险去赚最后一个铜板”。在他看来，如果地产价格太高，到老百姓(49.32 -0.44%,买入)买不起的时候经营就有危险了，中国的房地产泡沫不会长久持续下去。

　　实际上，李嘉诚在2005年时拿了“世纪汇”这块宝地后，也并不急于开发，到了2011年3月才开始建设，直到2013年底项目才传出即将封顶。随后长实公告显示，该物业已竣工，目前正在装修当中。而这一装修就一直进行到2016年完成，并向全球招商。显然，李嘉诚当年拿地并不急于开发，而是一边开发一边坐等地价升值，等到一个最佳时段再将这个项目完全竣工出售。

　　同时，今年以来，国内一线二线城市房价飞涨，许多城市频频爆出“地王”，多位香港房地产大享（包括李嘉诚在内）都表示，不敢紧随内地开发商以高价进军土地市场。

　　内地房企之所以敢不惜血本争当地王，一方面国有房企从银行拿到廉价资金，在土地市场上兴风作浪。另一方面，国内企业债市场给大型房企提供了融资渠道。但作为香港房地产大享看来，疯狂拿地，盲目自加杠杆，面粉贵过面包价，极具投资风险，是抛售内地物业的时候了。

　　再者，香港楼市回暖，李嘉诚抛售内地物业，很可能会将眼光盯向香港房地产市场。香港房地产市场在去年9月达到阶段性高点，此后出现回落。

　　据中原地产数据，在去年9月到今年3月期间，香港楼市价格跌了13%。不过4月起，香港房价有明显回暖，成交量上涨，现在价格距离顶峰有6%多一些。受到英国脱欧的影响，李嘉诚在欧洲的投资受到损失后，急于想在香港房地产市场上积极行动，稳住战线。

　　最后，出售部分内地一线城市的资产，可以给集团运营带来流动性，避免资金链出现问题。众所周知，由于英国脱欧之后，英镑和欧元进入贬值通道，导致了李嘉诚早先布局欧洲，特别是投资英国基础设施领域受到打击。现在李嘉诚旗下的企业急需要资金进行重新布局和周转，那么出售“世纪汇”这样的物业也就不足为奇了。

　　应该说，长期坐拥亚洲首富的李嘉诚在投资领域有独到之处。在他看来，内地一线城市房价已远超居民收入水平，其投资风险已经巨大，所以就要在高位将物业兑换成资金。更何况，现在香港楼市开始回暖，将更多的资金回笼，投向香港房地产，也为稳定战线。当然在出售了“世纪汇”物业后，已大赚5倍，李嘉诚可将兑现出来的部分资金在欧洲投资再次布局，以挽回之前损失。

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