本轮地产调控影响有多大？

2016年10月30日 11:28 110

　"9月全国房价继续攀升，热度不减，房价上涨从一线城市向二三线城市蔓延。十一期间，不仅北京、深圳等一线城市出台地产新政，苏州、南京、杭州、天津等城市的限购限贷也紧跟其后，新政大幅提高了限购或者限贷标准，首套房贷首付比例普遍有所提高，二套房贷首付比例也明显提高，均旨在为过热的地产降温。"

　　地产调控政策密集出台。今年9月底至国庆黄金周期间，多个城市相继推出限购限贷等调控政策，步调一致，调控决心坚定，房地产市场进入了新的一轮调控周期。限购政策密集出台缘于上半年楼市过热：一方面房价持续猛涨，增幅迭创新高；另一方面居民加杠杆买房也令地产销售飙升。

　　商品房销量或现负增长。回顾历史，从量、价等基本面因素看，本轮地产调控出台的背景与10-11年调控类似，但本轮限购涉及到的城市更多，限贷规定更严、也更具指向性，且目前居民房贷杠杆率也远非11年可比。我们以11年限购为基准，估算本轮限购对商品房成交面积的影响：短期内限购城市商品房销售面积或大幅下滑；明年全国商品房销量增速或转负并拾级而下。

　　重回通缩首选金融资产。地产销售、投资下滑将令短期经济下行压力加大，需求持续低迷令物价上涨难以持续，因而17年以后通缩压力将重新显现，而资产配置也应由实物资产转向金融资产：随着地产销售再次下滑，我们预测10年期国债利率有望降至2%左右，利好17年债市；随着利率的下降，类债券高股息资产价值会显著提升；经济重回通缩，也意味着跟地产相关的重资产行业将注定受损，应更关注以服务业和创新产业为代表的轻资产行业。

　　一周扫描：

　　海外经济：欧央行讨论缩减QE，美9月非农差强人意。上周彭博援引欧元区央行官员消息称，欧央行内部就逐步缩减资产购买规模达成了非正式共识，或以每月减少100亿欧元资产购买方式来结束QE。受此影响，发达国家债券和黄金暴跌。美国9月新增非农就业15.6万人，不及预期的17.2万人，失业率5%。由于11月会议的后一周就是美国总统大选，意味着美联储几乎不可能在11月采取行动。但12月加息概率依然高达65%。

　　国内经济：短期依然稳定，下行风险增加。9月全国制造业PMI持平为50.4，制造业景气保持平稳。9月中观行业中，地产、汽车销量增速趋稳，粗钢产量、发电耗煤增速小升。十一期间地产销量同比依然正增，零售餐饮和旅游收入增速保持平稳，发电耗煤增速保持在10%以上，均意味着工业经济短期依然稳定。十一期间多个城市密集出台房地产限购限贷政策，意味着后续地产销量或大幅下滑，也使得4季度以及17年经济存在大幅下行的风险。

　　国内物价：通胀低位反弹。十一黄金周期间，菜价和肉价均小幅回落，食品价格整体走弱。预测9月CPI食品价格环涨2.3%，9月CPI同比或反弹至1.9%。10月以来食品价格走弱，但因去年同期基数较低，预测10月CPI仍将继续反弹至2%。9月以来钢价大幅回落，但煤价继续上涨，国内成品油价再度下调，预测9月PPI环涨0.4%，9月PPI降幅有望缩窄至0。10月以来国际油价大幅上涨，国内成品油价有望再度上调，预测10月PPI环涨0.2%，10月PPI同比涨幅有望转正至0.6%。

　　流动性：货币短紧长松。节前最后一周，R007降至2.61%，R001升至2.3%，流动性依然偏紧。但节后第一天流动性明显改善。节前一周，央行逆回购投放4900亿，逆回购到期7650亿，央票到期49亿元，净回笼2701亿。节后一周公开市场到期资金高达9390亿，而央行在8日暂停逆回购操作，也预示着节后操作或以回笼节前投放的货币为主。上周英镑兑美元大贬，推动美指大幅升值，离岸人民币兑美元汇率贬至6.71新低，10月以来汇率贬值压力再度升温。央行行长周小川表示经济指标有回升迹象，将会对信贷增长有所控制，意味着降准或继续延后，而逆回购期限拉长也意味着短期资金成本上升。但地产调控的大幅加码意味着资金需求长期趋降，流动性长期趋松。

　　国内政策：地产调控加码。，多地出台地产调控政策，大幅提高限购或限贷标准。证监会正式发布实施内地与香港互联互通机制若干规定。交易所将陆续发布配套规则，确保深港通顺利开通。