既然是支柱产业 房地产对中国经济影响真只有8%？

　　火热的房地产对于中国经济究竟有多大贡献？根据统计局的数据，房地产行业对中国1-9月GDP增长贡献了8%。而中金公司梁红团队对此的测算是，三季地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。

　　但以上分析都只针对地产行业本身，而房地产最为重要的特点就是整条产业链的拉动能力。

既然是支柱产业 房地产对中国经济影响真只有8%？

　　中银国际的分析师卢晓峰做了专门的测算显示，前三季度房地产产业链占GDP比重可能高达20%：

　　首先，根据国家统计局数据，2015 年国内生产总值 68.6 万亿元，同比增长 6.9%；其中，房地产行业直接占 GDP 的比例为 6%，对 GDP 增速拉动约为0.22个百分点；但由于 GDP 生产法仅计算企业产品的增值部分，因此我们注意到建筑业占GDP的比例为6.8%，对 GDP 增速拉动约 0.5 个百分点，考虑到房建和基建比例，我们估算房地产狭义产业链合计占 GDP 的比重约 11%，合计对GDP增速拉动约 0.7 个百分点。

既然是支柱产业 房地产对中国经济影响真只有8%？

　　从GDP 需求端来看，2015年全国资本形成总额和最终消费支出近年占比分别为47%和51%，其中与地产经济相关的方面：

　　1）投资方面，2015 年全国固定资产投资完成总额 55 万亿元，同比增长 10%，其中房地产业投资额占比 23%。估算房地产狭义产业链占GDP比例约为 11%。此外，由于 GDP 资本形成总额较固定资产投资总额多记房屋销售增值部分，少记土地购置费，而后者将通过土地财政的形式最终体现为政府投资行为。

　　2）消费方面，2015 年全国社会消费品零售总额 30 万亿元，同比增长 10%，限额以上企业商品零售总额 13.4 万亿元，其中家电类、家具类和建筑装潢材料类占比分别为 6.2%、1.8%和 2.3%，合计占比 10.3%，扣除部分更新需求，由此粗略推算下游房地产衍生消费占 GDP 比例约为 4%-5%。

财政方面，2015 年全国公共财政收入 15.2 万亿元，税收收入中与房地产相关的税种：房产税、契税和土地增值税，分别占比财政收入 1.3%、2.6%和 2.5%，合计占比 6.3%。地方财政方面，2015 年国有土地使用权出让收入占地方本级政府性基金收入的 85%，占地方财政总收入（财政收入+政府性基金收入）的27%；假设地方本级财政收入中各税收占比和中央财政相同，则与房地产相关的土地出让金与税费合计占比地方总财政收入的比例达到 31.2%。

　　财政方面，2015 年全国公共财政收入 15.2 万亿元，税收收入中与房地产相关的税种：房产税、契税和土地增值税，分别占比财政收入 1.3%、2.6%和 2.5%，合计占比 6.3%。地方财政方面，2015 年国有土地使用权出让收入占地方本级政府性基金收入的 85%，占地方财政总收入（财政收入+政府性基金收入）的27%；假设地方本级财政收入中各税收占比和中央财政相同，则与房地产相关的土地出让金与税费合计占比地方总财政收入的比例达到 31.2%。

金融方面，2015 年金融业占国内 GDP 比重为 8.3%，对 GDP 拉动约 1.13 个百分点。截至 2016 年上半年金融机构各项贷款余额为 101.5 万亿元，而主要金融机构房地产贷款余额达到 23.9 万亿元，占比 23.6%，其中个人购房贷款和房地产开发贷款余额分别占比金融机构各项贷款余额达到 16.3%和 7%，因此我们估算金融行业中房地产相关贡献占 GDP 比重约 1%-2%。

　　金融方面，2015 年金融业占国内 GDP 比重为 8.3%，对 GDP 拉动约 1.13 个百分点。截至 2016 年上半年金融机构各项贷款余额为 101.5 万亿元，而主要金融机构房地产贷款余额达到 23.9 万亿元，占比 23.6%，其中个人购房贷款和房地产开发贷款余额分别占比金融机构各项贷款余额达到 16.3%和 7%，因此我们估算金融行业中房地产相关贡献占 GDP 比重约 1%-2%。

　　房地产作为中国经济的支柱产业，我们估算 2015 年国内房地产及相关产业链对 GDP 的占比约为 16%-20%，大致可以拆解为：

　　1）房地产行业占比 6%；

　　2）建筑及建材行业占比 5%-6%（房建+土地财政支持下的基建）；

　　3）家电、家具、家装行业占比 4%-5%（扣除部分更新需求）；

　　4）金融行业占比 1%-2%（购房按揭和开发融资）。

　　由于 2016 年前三季度房地产销售持续超预期火爆，我们估计在这一轮房地产景气周期中，房地产行业及相关产业链占 GDP 比重或达到 20%。

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