中国房地产库存究竟有多高？
狭义房地产库存似乎降下来了。14年下半年以来，商品房待售面积增速持续下行，从14年10月28.4%的高位降至16年9月的4.7%，其中住宅商品房待售面积增速降至-2.6%。而今年以来，在稳增长和(93.60 +0.27%)季节性因素带动下，商品房存销比从年初7.3个月降至9月的5.1个月，但仍高于12、13年同期。 广义房地产库存依然偏高。待售面积未考虑已开工未竣工的未销售期房，易低估真实的商品房库存。我们认为合理的地产库存应是历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差，定义广义库存=历年新开工面积*0.9-历年销售面积。16年9月底广义库存创新高至39.3亿平米，存销比仍高达2.6年，其中住宅商品房广义库存12.4亿平米，存销比0.94年。 各省库存普降，“北慢南快”明显。纵向看，各省广义库存规模较去年底21降10升，去化周期普遍缩短。横向看，42%省份存销比不足1年，但35%省份超过2年，东北和西北是广义库存销售比较高的地区。 一二线去化顺畅，三线仍偏高。当前一线和主要二线城市存销比已降至13年以来的历史低位，20个三线城市存销比自15年以来持续回落，目前也处在近几年来的较低水平，但仍远高于一、二线城市。 一周扫描： 海外经济：特朗普政策框架初现，美联储暗示接近加息。特朗普在大选中意外胜出，共和党掌控参众两院，全球市场先是陷入极度恐慌，随后逐渐平静，甚至出现V型反转。上周四特朗普竞选官网公布了初步政策框架，框架基本总结了特朗普此前的政策主张，重申要在南部边境建造一座隔离墙，提出要斥资5500亿美元建设基础设施，通过减税和贸易保护来增加国内就业，并称要撤销“多德-弗兰克金融法案”。上周五，美联储二号人物、副主席Stanley Fischer表示，美国经济增长前景看起来足够强劲，接近就业和通胀目标，这允许美联储继续推动缓慢加息进程，接下来有很大可能会加息。 国内经济：需求回落，生产降温。10月美元计价出口同比跌幅因低基数收窄至-7.3%，但对主要国家出口依然负增，缘于全球需求低迷、贸易总量萎缩格局难改。10月下旬30城地产销量增速降至-23%，11月上旬收窄至-11%，但中旬高基数效应显现，降幅或扩大。10月乘用车销量增速高位回落至20%，且周度销量增速前高后低。10月发电耗煤增速创4年新高至13.2%，但11月上旬降至9.5%，意味着后续工业生产或逐渐降温。 国内物价：商品价格暴涨，通胀预期升温。10月CPI反弹至2.1%，食品、非食品价格均回升。11月以来菜价反弹，农产品期货价格大涨，预计11月CPI或继续回升至2.2%。得益于黑色产品价格大涨，10月PPI环涨0.7%，同比1.2%。上周黑色价格继续大涨，有色价格接力暴涨，预测11月PPI环涨0.8%，同比2.6%。10月以来的商品价格持续暴涨，且上涨范围从工业品扩散至农产品(12.81 +1.51%,买入)，将导致短期通胀预期显著升温。预测17年1月的PPI将接近4%，CPI将升至2.5%。 流动性：货币政策短期偏紧。上周货币利率R007降至2.47%，R001降至2.2%。上周央行公布3季末金融机构超储率仅1.7%。上周逆回购到期回笼6700亿，操作逆回购3700亿，央票到期投放100亿，净回笼2900亿，在利率短期企稳后立即加大回笼力度。上周美指大幅反弹，人民币兑美元继续大贬。通胀上升制约宽松货币政策，随着美国年末加息窗口渐近，人民币持续承压，预计短期内货币政策难以宽松，流动性出现短期拐点。 国内政策：地产融资监管强化。上周银监会下发紧急通知，要求16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机构进行专项检查。随着监管部门提示房地产信贷风险，银行个人住房按揭贷款或将从11月开始有所回落。随着国企改革配套方案接连下发，地方国资国企改革进程也在持续加快。 资金波动加大，债市短期调整——海通利率债周报 专题：美债利率为何上行？兼析对我国影响 1）美国大选尘埃落定，资产价格“过山车”。11月9日随着特朗普获胜概率加大，黄金从1270多美元/盎司一路盘升至1300美元/盎司以上，最高达到1330以上，此后又回落到1250美元以下。美元指数、美股价格走势也是类似“过山车”行情。 2）特朗普经济的财政与货币政策。财政政策方面，特朗普提出了自里根以来最大规模的减税计划，大幅降低个人所得税率，下调企业税率等。同时利用财政扩大基建、以提振经济。货币政策方面，特朗普此前表态相对反复，认为长期低利率导致资产价格泡沫滋生，但又表示低利率环境有助于扩大财政支出。 3）12月美联储加息仍有可能。当前美国新增非农数据相对稳定，核心PCE也已回到1.7左右，就业和物价数据正逐步向美联储目标靠拢，我们认为，12月美国加息仍存可能。期货市场显示，大选后，12月美联储加息概率仍在80%高位。 4）美债收益率大幅上行。上周美国大选结果出台后，10年美债利率从1.88%上行接近30bp至2.15%，30年美债利率从2.63%也上行31bp至2.94%，债市明显调整。特朗普提倡扩大基建、实施积极财政，短期内对或经济起到刺激作用，提高通胀预期，导致美国长债收益率明显上行。 5）短期制约国内债市。美债本轮调整导致中美10年利差从此前的90-100bp收窄至70bp不到，加剧国内利率债短期调整压力，11月10日我国利率债平均调整4-5bp，同时人民币汇率再度跌破6.8，可见美债利率上行对国内仍有影响，仍需防范风险。 上周市场回顾：一级发行增量，二级利率上行 一级市场：发行增量，招标尚可。上周国债中标利率低于二级水平，政金债中标利率出现分化，例如1年期、20年期国开债分别高于二级5BP、2BP。上周记账式国债发行492.5亿，地方债发行1554亿，政金债发行631亿，利率债共发行2677亿，较上周增加673亿，主因地方债增加明显。 二级市场：利率债大幅调整。上周国内债市受到美债收益率影响，利率债大幅调整，长端调整幅度大于短端。具体来看，1年期国债持平于2.14%，1年期国开债上行10BP至2.41%；10年期国债上行8BP至2.82%，10年期国开债上行7BP至3.16%。 本周债市策略：资金波动加大，债市短期调整 政策稳汇率，利率中枢难下。近期美债收益率走高，中美利差走低，人民币兑美元中间价已突破6.8，贬值压力再次加大，意味着货币政策难以放松。资金面松紧依赖于央行能否及时投放，回购利率中枢难下，预计4季度7天回购利率中枢将维持在2.5%以上。 短期面临调整风险。特朗普入主白宫，市场预期其将扩大基建投资，提升通胀预期，10年期美债收益率上升超过30BP至2%以上。美债作为全球债市的重要基准，其利率反弹导致其他国家债券收益率上行。目前中美利差已收缩到历史低位，国内债市仍面临外部调整风险。 基本面有隐忧，调整是为了更好布局。10月信贷仍依靠居民中长贷，企业融资需求疲弱，未来信贷或继续萎缩，中观数据也显示需求回落迹象，中长期经济下行压力仍大，对债市有支撑。短期我们上调10年国债区间至2.6-3.0%，10年国开区间至3.0-3.4%，调整中可以择机布局明年。 基本面短期改善，但隐忧仍存——海通信用债周报 |
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