金岩石：恒大正在走向巅峰

　恒大今年销售额已超越万科，成为全球第一房企。据最新公布数据，其今年前10个月销售额已达3167.1亿元，同比增长104.9%，提前超额实现今年销售3000亿元的目标。按目前势头，恒大全年销售有望突破4000亿元！

　　远看恒大，可简化为“12345”。1.未来3年或将实现累计1000亿元的净利润；2.目前账面现金余额已超过2000亿元；3.目前全国累计销售已突破3000亿元；4.最快今年、最迟明年销售突破4000亿元；5.公司原值近2500亿元土地储备的现值已超过5000亿元。

　　此前，中国恒大(5.24 +0.38%)集团（HK.3333）公告了恒大重组深深房回归A股市场的方案。公司承诺2017～2019年的净利润分别为243亿元、308亿元、337亿元，3年净利润合计为888亿元。

　　未来3年累计净利润888亿元！这个数字似乎难以置信，但从恒大地产的过往业绩推算，这个净利润数字却可能是保守的。从销售业绩来看，恒大地产2014年销售总额为1315亿元，2015年销售总额为2013亿元，上涨53%。2016年极有可能接近甚至超过4000亿元，增长近100%。未来3年即使按照10%的增长率计算，销售总额按照4500亿元、5000亿元、5500亿元预估，3年累计888亿元的净利润是有可能的。

　　目前A股房地产业上市公司的平均市盈率为26.26倍，若按公告承诺的净利润计算，恒大地产的总市值可望超过8800亿元。这就意味着恒大地产回归A股后或将成为首家市值突破1万亿元的房地产公司。

　　在回归A股市场之后，恒大地产有望实现三大转型：1.从高杠杆经营转向多层次证券化融资，大幅度降低恒大地产的银行负债率；2.从住宅市场为主导的高成长转为精细化的稳增长，资源整合如“细嗅蔷薇”，大幅度消化目前存量估值逾5000亿元的土地储备；3.从超越万科的竞争性目标转为行业整合的全局性目标，大幅度提高一、二线城市核心区的市场占有率。

　　恒大回归A股市场后，恒大地产以8000亿市值实现股权融资15%，结果将使直接融资率上升，间接融资率下降，公司净负债率迅速下降。此外，伴随着资产证券化市场的开放和多层次金融交易市场的升级，人们将会看到一个新的恒大模式：恒大金融与恒大地产双翼齐飞，公司负债率还将进一步下降。这是恒大地产的第一个转型，有望一年内完成。

　　据恒大在公告中承诺的经营业绩，公司2017～2019年的年均复合增长率仅为10%。这一保守承诺说明：恒大集团已在理性面对当前中国房地产市场的风险，或将选择“高销低储”或“快销慢储”的策略，意味着恒大公司已经站在龙头企业的高度追求“不败”之完胜，其土地储备存量也将和其银行贷款比例一样，有望在未来两三年内大幅度下降。这将是恒大的第二个转型，预计在两三年内完成。

　　今年是中国城市群规划正式落地的元年，5月11日，国务院常务会议通过了长三角城市群发展规划，全国人大审议通过的“十三五”规划提出了建设19个城市群的总体构想。恒大地产目前的土地储备主要集中在一二线城市，大部分位于规划中的城市群区域。在各城市群的规划相继落地的阶段，这些区域的楼市发生“断崖式暴跌”的可能性很小。截至2016年6月30日，恒大地产拥有1.67亿平方米的土地储备，原值2516亿元，权威评估机构世邦魏理仕公司给出的评估总值为5242亿元。由此推算，恒大的土地储备中还包含着2726亿元的“储备利润”。

　　利在市场中，钱比人聪明，恒大地产是在正确的时间选择了正确的方式回归A股市场，未来将证明一切！

相关阅读：