房地产去库存本身就是个伪命题
最近，国家统计局发布了数据，10月下半月新房价格下跌的城市增加到7个，其中深圳一、二手房价格环比9月皆领跌全国，除广州持平外，深圳、北京、上海三大一线城市均出现不同程度下跌，跌幅分别为0.1%、0.4%、0.1%。从深圳市场分析，新房中的144平米以上户型在全国同类户型中价格跌幅最大，达到0.7%；90平米以下户型及90平米-144平米户型均下跌0.5%。二手房成交方面，144平米以上户型价格环比上月持平，反而90平米-144平米户型价格跌幅最大，达到1.2%。 当然这组数据不可全信，在房地产的数据中，环比的参考价值不大，另一个就是新房的参考价值也不大。因为受到情绪的波动影响，一个月前后的数据对比可能很大，而新建商品房往往地段上也是不确定的，所以也没法放在一起对比。比如这个月几套市中心开盘，下个月全是郊区开盘，那么就说房价跌了，显然也是不客观的。所以对于这个数据大家也就看看就好，参考价值不大，房地产不会这么快就掉头的，毕竟已经是一个15年的预期了，不会这么轻易就改变，但至少可以说明一点，就是统计局愿意披露一个下跌的数据了，用这个数据来证明房地产调控已经初具成效，从而呼应我们十月份提出的重点抑制资产泡沫的政策表态。 其实有人很纳闷，不是说好了去库存的吗？怎么突然就又抑制资产泡沫了，短短几个月政策180度大转弯，还真是让小心脏有点受不鸟，其实从政策看，重点抑制资产泡沫，显然就是对于上半年房地产去库存政策的快速纠错，因为房地产去库存从一开始就错的很离谱。 首先，房地产是地域性很强的问题，我们全国上下去库存显然是不合适的，发展水平的差异必然会造成挤出效应，也就是有些地方去库存甚至造成严重的资产泡沫，而另一些地方甚至大量二手房抛售，不但去不了库存甚至还在加库存。最后就是旱的旱死涝得涝死，一边海水一边火焰。 其次，房地产去库存本身就是个伪命题，不像其他产品那样，比如钢材去库存可以变成厂房，可以变成桥梁，煤炭去库存更是可以消耗，转化成电力。房地产去库存转化成什么呢？显然什么也不能转化，只能被交易，房子还是房子，只是从开发商手里转移到个人手里，变不了样子。所以房地产去库存本质上就是交易，就是把高风险的开发贷转换成低风险的个人消费贷，说白了就是找接盘侠，然后把接盘侠套牢。由于近几年房地产的金融属性，而金融产品被交易，被大量交易，一定是升值过程中发生的。所以所谓房地产去库存，必然价涨才能量升。而结构性导致的问题是，价升的地方恰恰又是库存不严重的地方。所以实在是太拧巴。 （绝对库存并没有下降多少，只是价格涨太快，销售速度上来了，所以显得好像很快就能卖完了） 第三，房地产去库存逆势而动，如果我们现在还是汇率升值，外资流入，其实问题也不大，恰恰相反我们现在是资产逆向流动，大量外资和本地财富顺着汇率贬值大量外逃，而房地产的暴涨，恰恰给最富有的这帮人，最有社会活动能力的这些人以高位套现的机会。客观上房价的上涨，反而创造了外流的财富。而买房的人通过银行按揭入市，反而成了用银行资金接盘，帮助富人们财产转移。我们本来想转移风险，寻找接盘侠，没想到转了一圈自己成了接盘侠。 第四，市场上留给你的接盘侠不多了，80后是购房的高峰，也正是因为80后的人口红利顶峰造就了中国巨大的房地产资产泡沫，90后比80后少30%，00后比90后少16%，而且90后是70后的后代，70后恰恰是房地产上涨中，最早买房的一波，这代人是房地产的收益一代，房价开始上涨的时候，刚好是他们事业的黄金期。所以不少90后对房子无感，也是因为根本就不缺房，而70后的上一代50后们基本进入生命周期的暮年，他们是第一批房改受益者，多少名下都有套房产，所以再过5-10年，一个90后身上很可能会有，爷爷奶奶的房，姥姥姥爷的房，父母给准备的婚房，以及父母房产的继承权。至少手上有3-4套房子可用，所以马上我们会发现，住房需求将断崖式下跌，而二手房的存量供给会瞬间溢出。当然，如果房地产税再给加点料，这个溢出效应会更大。 所以，房地产去库存我们才干了半年，就已经觉得不对劲了。这对于整个经济的结构造成的损害实在是太大了，十一上来就是一脚急刹车，而且这次比哪一次刹车都急，我们看到有些地方政府仍然在保护市场，只是限购装模作样。但很快就又来了一个二次调控，现在基本上都是限购+限贷成为了这轮调控的标配，很显然限购是假调控（饥饿营销，目的是让符合要求的购房者赶紧下决心买入），限贷才是市场化的手段，降低资金杠杆的真调控，现在假如一线城市彻底切断银行贷款，估计楼市就会0成交，因为几乎没有人负担的起全款买房，所以只要切断了资金杠杆，楼市整个资金链就会被紧绷，流动性就会陷入一潭死水，大量运用杠杆资金的炒房客是等不了的，因为他们资金是有成本的，持有时间越长，成本和风险也就越大。现在刚刚一个月，大家的资金链还没问题，通常借贷资金都是以年或者半年为计算周期的，换句话有多少是通过非法杠杆进入楼市的资金，大约半年以后就知道了。2015年4月开始清理股市配资，结果6月份股市大崩盘，千股跌停。2016年10月清理楼市配资，降低资金杠杆，2017年会发生什么事？让我们拭目以待。 |
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