问答：中国与日本房产投资哪个更靠谱？

问答：中国与日本房产投资哪个更靠谱？

　　戴周颖，有一居CEO、引力创投创始人。他帮助中国的中产阶级到海外配置资产，一年内帮新中产阶级投资近千套日本房源。

　　方：请戴总介绍一下你的两个项目?

　　戴：有一居拿下日本的房源后，进行有品质的软装改造，让国内买房者购买，有一居再从购房者处取得房屋的运营权，对外出租，户主按月获得租金，同时由位于日本的团队负责房屋日常出租和维护。而作为兄弟单位的引力创投基金，会围绕有一居的产业链上下游做投资。

　　方：为什么要去海外投资房产?

　　戴：现在人民币汇率动荡，做海外投资也是条不错的路子，包括做债券、股票、房产。国人投资房产的热情高涨，所以当时我们选择房产这个品类。美国西海岸的房子都被中国人炒起来了，现在没有一百万美金根本做不了投资，把目标选在日本就不一样了。日本的房价比较低，在类似北京三里屯的核心地段买个房子也就200万人民币左右。买了长租的年化可以达到4%~6%，民宿短租的年化高的能做到17%。

　　方：对中国投资者来说，机会有多大?

　　戴：去日本的中国游客越来越多。去年一年有500万中国人去日本，连续2年每年涨100%。2016年10月份已经超过了500万，数量非常大。去年有2000万人涌入岛国，酒店供应严重不足。有一居把房子拿去做民宿。去年Airbnb在日本发展特别快，很多做民宿的房东收益在2~2.5倍，这是一块很大的金山，却没有人挖掘。我们从去年开始，研究了半年日本的房产， 11月正式开始做有一居来，现在基本上所有做民宿短租的客户，获得的年化收益很高，夸张一点的可以做到17%。

　　方：相当于放高利贷了。

　　戴：200万的房子，一年下来赚34万租金。新宿的中国人很多，平均净回报能做到5%~6%以上，市场非常好。

　　方：在日本可以躺着赚钱。为什么东京的房价不是太高?

　　戴：在90年代初经历过一次大暴跌，日本政府自己捅破的经济泡沫。从2005年开始，整个经济走向正向的循环，到今天差不多十年的时间，日本的房产涨价也快将近一倍。

　　方：现在是海外投资的元年?

　　戴：从2015年下半年开始，旅游带动海外投资，2015年算是元年，但是对于日本投资可能2016年算是刚开始。

　　方：哪些人在你们那里买房子?

　　戴：去过日本，对这个国家的印象还不错的人，了解当地的房子挺便宜。基本上通过微博、百度找到我们去做投资，特别是经历过住酒店租不到，转租民宿的，民宿比酒店便宜，但依然还是很贵。110~120平米的房子在东京算是豪宅。40平米的房子在东京一晚上可以租到100美金。

　　方：相当于五星级酒店价格了。

　　戴：相当于在北京国贸地段，花200万买一套房子，每年还能受到将近6%~8%的租金收益。我们的产品推出去以后，有40%复购率，东京现在的复购率最高。

　　房子装修漂亮的能租到150美金一晚，1000人民币这样的。民宿的入住率也很高，然后再加上我们是互联网背景出身，知道如何在Airbnb获得更高流量，通过有一居管理，现在平均率入住率是85%，PK掉所有中国的酒店。

　　方：日本人都不炒房?

　　戴：不炒，很多日本人都觉得在过去失去的十年，买房被政府坑过一次。

　　方：日本提倡租房?

　　戴：对的，其实跟美国也有点像，大家都很平等。其次多数人没有盈余的钱，很多钱主要花在租房、交通、吃饭、喝酒上面，日本人喜欢消费，不会特别想买房子。可能生两三个孩子，觉得可能要一个自己的家时，再去远郊买一套。最核心地段的公寓都是投资人买了出租的。所以说日本的租金收益一直长期很稳定，特别在东京。日本这届政府想搞旅游，比如在冲绳盖酒店。

　　方：有一居是中介角色?

　　戴：是。我们帮客户买房，从中收取佣金。最后客户把房子托管给我们，平台抽取托管费。我们有一个系统，Airbnb上任何一套房子的收益全部抓下来，通过大数据看哪个区域的收益最高。其实，在Airbnb上，最好租的房子也是最贵的房子。从2017年的1月1号开始，开启了有一居的包租婆业务，客户不用管任何事情，我给投资人一个高于当地所有的长租租金的收益，客户把房子租给我，我来承担所有的出租风险。

　　方：按照租一套房子100美金一天，你们跟房东怎样分成?

　　戴：通常Airbnb向租客收取几十美金的清扫费，我们把清扫费拿过来，自己定价。如果清扫费设定太高的话，总价也高，竞争力下降，所以我们会设置一个合理的参数。总体来说，按照100美金出租一套房子的话，在东京我们向客户收取25%，客户拿75%。在京都需要有牌照等各方面的运营，甚至要送租客到房子，所以我们一般收取30%。这个价位已经比周围竞品便宜了。

　　方：怎么抗拒地震的投资风险?

　　戴：从几个维度讲。第一，我们买的房子很多都是二三十年的房子，在311九级地震中没有坍塌，日本的房子结构本身能抗震。所以，不需要担心。其次，如果担心地震的话，可以买地震、火灾保险。如果你买公寓的话，再买地震险其实不合算，因为只有整个楼倒掉保险公司才理赔，而通常日本的楼倒不了，还不如买一个火险，价格一般为一年几千块钱。

　　方：日本有50年或者70年产权一说吗?

　　戴：完全没有。有一居出来的房子全是永久产权。无非你要考虑继承权的问题，那是几十年以后的事情。

　　方：继承税高吗?

　　戴：在日本，继承税起征点差不多在3000万日元，也就是200万人民币起的房子开始为起征点，起征点从5%一直到70%不等。其实有很多种方法规避掉一些不必要的费用，这里面有很多学问。

　　方：你怎么看待中国楼市和日本楼市未来的走向?

　　戴：之前有一个笑话，中国一半的上市公司一年利润在深圳买不起一套房子，大股东只要抛售一个点，就可以买好几套房子，一些快被摘牌的上市公司卖了两套学区房，公司就回来了。这个是泡沫。这样下去没人好好工作，也没人愿意创业了。我们应该还是把财富放到实体经济中去。日本的地产泡沫是政府自己捅破的，但中国的房地产涉及很多问题，如果今年捅破，明年就出崩盘。我们只能寻找被低估的价值洼地做投资。如果投资北京的房子，看起来可以对冲通货膨胀，但是多年后多少人真会买你的房子?上海也出现超过3000万、4000万以上的豪宅，但交易量很低。

　　方：有没有可能日本的房价是被国内炒起来的，就像美国西海岸那样?

　　戴：我觉得可能性也不会那么大。东京有一个叫天空树晴空踏的建筑物，日本一个最高的塔，往下看全是房子。东京的房子供给量高于湾区，也没有那么容易被炒起来。我们肯定是希望房子一年稳步增长几个点。

　　方：日本的租客有很大权利?

　　戴：日本政府保护租客。房东没有任何理由赶你出去。在日本，带租约的房子便宜，空房子贵。因为有些人租了13年，房租还是13年前的价格，夸张一点可能是20多年前的价格。房子的价值取决于租金的高低，租金越高，房价越高。

　　方：哪种房子比较好出租?

　　戴：一房一居的单身公寓好出租，一般在三五十平米。日本人比较在意隐私，不喜欢合租。公寓有个特点，房主每年要出修缮费、清理费等，物业做得比较好。

　　方：在有一居买房能贷款吗?

　　戴：可以贷款。向在日本的中国银行、交通银行贷款，听说工商银行也开了日本直行，也可以吸纳贷款，利率也很低，差不多每年固定利率2.8%~3%，贷款年限15年，50%的首付。比在国内贷款便宜。审查流程跟国内一样，无非最后多个面试环节，需要飞到日本跟当地员工见一面，他们才放款。在东京买房只能买1982年以后的房子，严格来说是1981年5月份的房子。因为1981年5月份出台了一个新地震法，所有楼必须按照新地震法的标准来盖。但是新地震法之后的房子，会比旧的一年贵10%~15%，1982年以后到现在的房子，价格都差不多。

　　方：海外物业由一居室来托管?你们目前只是分销给Airbnb，这个平台的入住率高吗?有和其他平台合作吗?

　　戴：当然有合作。比如，我们跟国内的做民宿短租的平台已经在合作。另外，Airbnb其实是一个非常伟大的公司，它把我们闲职的资产以互联网的形式分享出来，Airbnb在东京有非常独特的优势。为什么?因为没有人做。Airbnb去日本的时候就它一家，然后又碰到日本这两年的游客高速增长，导致所有的人都没有地方住，酒店住满只能住民宿。Airbnb 2015年挂的房源数量一年涨了7倍，但到2016年增长停止。为什么?因为很多物业管理公司很抵制Airbnb，觉得房子不能做民宿，会影响周边邻居等等。所以，中间我们扮演了很重要的角色，帮客户挑选房子的时候，会核实这个房子能不能做民宿，

　　管理员严格不严格，地段怎样，同时我们还有大量的数据分析这个地段的市场价值。

　　方：有一居的兄弟公司引力创投其实是围绕海外资产配置布局?

　　戴：现在遇到好项目的机率越来越低，而且大家都抢得很凶残，每一个基金都顾几十个投资经理疯狂扫项目。如何做出特色、有竞争力?所以我们围绕有一居做业务，用基金投这个领域的创业者。比如，我们投资了一个85后做的家居电商平台，叫之家优选，它有比较酷的设计师、家居厂商。

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