房产泡沫及金融改革活案例——挥之不去，佐治亚州

在我们为防止未来金融危机而想方设法的时候，有许多问题该问。这就有一个也许你不曾了解的问题：佐治亚是怎么回事？

不清楚有多少人知道这件事：佐治亚州的银行问题高居全国之首，自2008年初以来，其206家银行中有37家被联邦存款保险公司（the Federal Deposit Insurance Corporation）接管。这些银行问题是其深层次问题的外在表现：可以确信，没有那个州因银行失控而变得如此的不堪。

审视佐治亚的特殊性，该明白，房地产泡沫是一种在区域上表现各异的事件。原则上说，只有在开发受限和其他因素制约新房建设的地方价格才会飙升。在国内的其它地方（之前我所统称的平地（Flatland））开发的许可和充沛的土地很容易增加房地产供给，这种情况下防止了大的价格增长，因此也防止了严重的泡沫。

大多数泡沫后遗症都集中在房屋价格飙升，而后又摔向地板的那些州，使得许多的业主资产为负——房屋价值不及其贷款。佛罗里达、内华达和亚利桑那等州在负资产和断供两项上名列全国前矛毫无悬念；迈阿密、拉斯维加斯和凤凰城的价格翻了一番有余，接踵而至就是承受某种程度最大的跌价。

但不是所有的平地都轻飘飘的飞了起来。特别是，相对于两个最大的平地州，得克萨斯（躲过了最糟）和佐治亚（未能幸免）表现出巨大的反差。

这一反差并不能以两州之主要城市的区位环境来作出解释。跟达拉斯或休斯敦一样，亚特兰大是一个广阔的不存在很多扩张局限的都会城市。跟其它平地城市一样，亚特兰大过去也从未出现过房屋价格的巨幅波动。

就在佐治亚正遭受着严重的后泡沫创伤之时，得克萨斯却设法在房地产市场和其银行系统两个方面都避开重压。佐治亚其断供的抵押贷款份额比加利福尼亚都要高，佐治亚州负资产业主的比例远高于全国平均水平。佐治亚的银行问题居全国之首。

那么，佐治亚是怎么回事？如我曾经所说，基于对1980年代存－贷差的深刻回顾，是银行失控。野心勃勃的银行管理层过渡依靠外来投资人而不是其自身储蓄存款得来的“热钱”大肆地扩张贷款（同时不忘给自己丰厚的犒赏）。

期间曾经是一片欢腾。接下来，音乐戛然而止。

为什么得克萨斯未遭此厄运？让人惊叹，最可能的回答是得克萨斯有强大的消费者保护法规。特别是，得克萨斯地方法律使业主很难将其房产当作储值罐，通过增加其抵押贷款的量来赚罐钱。佐治亚没有任何这样的保护（布什当局直接阻止了该州试图限制次贷的努力）。基于这一差距佐治亚遭了殃。

得克萨斯的情况与佐治亚的惨败之间的反差耐人寻味，但它却似乎与主导着银行业改革论争的那些提法又丝毫都搭不上界。比如：很多观察家指责复杂的金融衍生品导致了危机。而佐治亚的银行搞垮自己的是传统贷款出了问题。

尽管对银行最多的担忧是其太大到不能倒的地步，佐治亚所遭受的，如果有也是小银行遍地开花。在借贷狂欢中最作恶者往往是那些装扮成专业会所来吸引顾客的相对较小创业机构。这样，佐治亚银行（ Georgian Bank），成立于2001年，招揽来本地社会精英，他们中的一些人是其CEO游艇和私人飞机上的常客。与此同时，正信银行（Integrity Bank），成立于2000年，乔装出了其“诚信为本”的商业模式——2005年时代杂志对其封面报道的标题为“拜利”。两家银行现在都玩完了。

那么，这些事都说明了什么呢？在我看来，这是对改革的灵丹妙药观的警示，在这种观点看来，只要镇住了一样东西（具体就是：解散大银行）我们的问题就解决了。佐治亚的案例显示的是大量小银行的恶行会带来如少数金融巨头的不端行所造成的同样大的损害。