楼市最严政策威力巨大 中小房企被并购愈演愈烈

　自4月份出台“史上最严厉政策”以来，楼市急转风向标，买家顿时陷入观望之中。同时，随着恒大、万科等地产集团掀起楼市降价风潮后，在房企当中也 逐渐出现了分化，一些中小企业纷纷被并购。而一些资金链出现危机的企业也开始转让手中持有地块，以解燃眉之急。地产专家认为，此轮宏观调控或药力最猛，持 续时间最长，房企加速并购是调控的必然结果。

　　地产人士指出，广州楼市的竞争丝毫不比北京上海弱，房企并购自去年起就时有发生。

　　5月房企并购数已达8起

　　据《每日经济新闻》粗略统计，仅6月上旬，企业并购案已达8宗。公开数据显示，从4月份开始，企业并购愈发频繁，今年5月，属于房地产业的并购 案达8起，交易金额达2.41亿美元，与4月并购相比，数量翻番，在所有行业中，排名第二。

　　其中，最引人注目的是，6月4日，中骏置业以1.26亿元的价格拿下中石油下属房企北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，而该项目公司 旗下拥有北京西城区一个名叫华龙大厦的商住楼项目，成为首家成功接盘退出房地产市场的78家央企项目。

　　此外，6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权，间接获得上海1.38万平方米土地。而国鼎公司拥有上海外滩204这 个优质商业靓地68.34%的股权。尽管该楼面地价已高达2.11万元/平方米，而目前该区域附近租金每天可达50元／平方米（使用面积）。

　　广州楼市收购暗潮涌动

　　在全国各地房企“大鱼吃小鱼”的时候，作为楼市领航标的广州区域更是隐藏着一股竞争暗流。由于广州土地市场的灵活性，使一些中小开发商早年拿下 的地块目前进入“进退两难”的境地，这一商业契机正好被一些资金实力雄厚的公司所看中。

　　日前，在广州某地产群里发出的一则消息引人注意。“广州市的朋友们：楼市已开始慢慢下跌了，如果你有以下物业都可以迅速卖给我们：地产公司抛售 物业及法院查封拍卖物业及地皮……粤华集团”。记者查阅相关信息了解到，深圳市粤华投资集团有限公司成立于1998年，注册资本1.47亿元，是一家跨地 区投资型民营企业集团。

　　除此之外，广州房企并购行为也在适时进行。某大型地产公司负责人表示，在楼不好卖的时候正好可以调整思路，收购一些中小企业的地块。据知情人透 露，在珠江新城利通大厦隔壁的一栋写字楼上周被某房企收入囊中。邦泰置业日前也收购了天河某地块；一向对烂尾楼感兴趣的瑞安建业，其广州公司项目副总经理 邹郁最近在谈到拿地战略时明确表示，广州将作为未来发展的重点区域，而拿地的形式则会更偏重收购或合作形式。另外，今年3月中海地产正式收购光大地产。

　　政策调控加大资金压力

　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，目前房企发生接连而三的并购案是正常现象。主要原因是，中央前期要求国有企业将非主业的房地产公 司撤并，进行产业结构调整。由于部分地方中、小房企受困于遏制囤地政策的约束，无后续资金进行项目开发，只好与有资金优势和开发经验的大开发商联手，进行 并购，谋求双赢。此外，房企也意识到，做大做强是垄断市场增加竞争优势的保障。企业假如一个有土地优势，一个有资金和品牌优势，在目前楼市低迷情况下，自 然是走并购模式最为妥善。

　　有研究报告称，房企受到宏观调控后影响了资金链成为最重要的原因。兴业证券的研究报告称，未来房地产企业的资金链压力取决于现金流入和现金损耗 之间的缺口变化，从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，而有关机构倾向于2010年前三季度内行业风险不会马上体现。中信证券也认为，成交量决定了房 地产公司的现金流入，新开工和新增土地储备决定了房地产公司的现金损耗，两者的变化趋势如果持续呈现剪刀差，迟早会消耗掉充裕的现金，从这个角度来看，楼 市成交量下滑持续的时间及房价下跌幅度，很大程度上决定了行业风险。此外，信贷政策也会直接影响到房企的资金来源和购房者的需求，从而对公司的现金流量带 来影响。

　　某开发商表示，房地产业是资金密集型行业，很多企业都在“以小博大”，近年来房价的持续上涨也给这些企业提供了空间。但是很多企业并没有抗风险 的能力，一旦遇到市场调整，资金方面就会出现危机，最后只能转让项目。

　　分析

　　“大鱼吃小鱼”或导致垄断

　　分析师认为，资金链压力较大的一些房地产上市公司，为了完成全年的新开工计划，如果融资渠道受限、销售目标完不成，则资金链压力逐步体现。从这 个角度来看，未来房企的资金压力取决于持有的现金、融资能力、新开工情况等因素。不少业内人士认为，“大鱼吃小鱼”这种并购现象可能会导致垄断发生。

　　满堂红研究部高级经理周峰表示，房企并购是由流动资金缩减所致的，今年上半年的房产市场调整，令大部分开发企业的利润大幅度减少，特别是土地储 备量相对较大的房企。尽管暂时能以2009年获取的利润维持经营所需，但在今年土地闲置费上调和银行信贷收紧的情况下，逐步影响房企的现金流，于是，“有 地缺钱”或“有钱缺地”的企业开始通过合并来达成资源的互换，可以说这种并购是建立在房企不想采取明显降价来回笼资金的基础上，故可以预期，并购后项目的 价格还是保持高位振荡态势，至少要到国庆期间才有可能出现促销降价。

　　不过申格联认为，并购现象短期来看似乎有点残酷，但长期来看，这一现象的发生对房地产业健康发展是有益的。房企并购可以避免出现破产，造成银行 坏账和失业率增高。并购后，企业优势互补，会有一定的区域垄断出现，房价就会在垄断下保持一个市场可以接受的幅度。

　　6月上半月房企收购案

　　6月4日，汤城集团与天津融城达成相关合作协议，共同开发建设天津津湾广场二期项目，总建筑面积为366700平方米。

　　6月4日，中骏置业以1.26亿元的价格拿下中石油下属房企北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，成为首家成功接盘退出房地产业的78 家央企项目。

　　6月6日，北京的世纪星源拟以7000万元收购重庆荣鼎地产有限公司100%股权，奠定了进入重庆地产界基础。

　　6月9日，华联控股收购浙江华联杭州湾创业有限公司所持有的浙江省兴财房地产发展有限公司70%的股权，全额共计2.8亿。

　　6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权，间接获得上海1.38万平方米土地。

　　6月12日，凤凰股份旗下全资子公司江苏凤凰置业有限公司收购南京景枫润城房地产开发有限公司100%股权。

　　6月15日，众安房产集团斥8.34亿元收购一幅位于浙江省杭州市余杭区的地皮。

　　6月15日，花样年仅以3亿多元的代价收购了东莞市花千里房地产开发公司100%股权。该项目公司旗下拥有东莞一土地面积近10万平方米的地 块。