房地产界掀PE潮流 人民币基金将成投资主流

　　2010年以来，在任何一个地产会议上，总有一群人会聚在一起，围绕着共同的话题商讨，话语中总不离这几个词——人民币PE（私募股权投资基金）、 GP（普通合伙人）、LP（有限合伙人）、DD（尽职调查）……

　　他们有着不同的面容、不同的履历，不是早已涉足此行业，就是对此行业兴趣十足：有留学归来在海外地产基金就职多年的职业经理人，有在地产领域打拼多年 的开发企业老板，有手握大量民间资本的策划、广告公司人士，有曾经混迹于金融领域的记者，有来自大型国企的负责人，还有与财富阶层关系甚密的“富二 代”……

　　“上个世纪90年代初，我刚到内地的时候，说到投资地产的PE，在国内也就只有美国的汉斯、新加坡的嘉德、澳大利亚的麦格理以及荷兰的ING等几家公 司，他们来的时候，人们对PE是什么几乎一点概念都没有。”曾多年供职于ING集团的关博仁回忆道，“那个时候，大家对于地产基金的理解都是停留于那些西 装革履、脖系领带、操着英语的老外身上。”

　　而现在，这一切正在发生着翻天覆地的变化。

　　作为社会资本、人力资本和金融资本的组合体，在各个市场主体的合力中，处于“婴儿期”的人民币PE正在走一条“本土化”道路：在人脉和关系具有绝对优 势的中国，众多PE在诞生之初，就不免成为PE发起人将自身各种社会资源迅速货币化这样的一条稳妥途径。

　　而这背后，既有现实的种种诱因，更潜伏着未来的不可避免的洗牌。

　　出身各异

　　6月25日上午，上海。在某不动产投融资论坛上，人民币PE的话题吸引了众多与会者的参与。

　　“对我而言，做PE就是一个梦想。”重庆某一上市地产公司总经理告诉记者，在任职目前所服务公司之前，他就一直与广东某一地产公司探讨筹建人民币PE 一事，后因到新公司履新，筹建基金一事也就不了了之。

　　“如果事情顺利，忙完了现在公司的工作，我还想回广东做一次PE。”他告诉记者。

　　而据记者了解，与他一样，地产行业内外，拥有“PE之梦”的人不在少数。

　　业内围绕PE的大范围讨论与学习则让更多人看到了这一市场的潜在优势。与PE相关的培训班以及研修班遍地开花，一些上过课的或者未上过课的人开始加入 了这些做PE梦想的行业，并已有许多人为此付出努力。

　　这其中，以同为北大PE班的北京银信投资有限公司董事长张民耕、富汇投资管理有限公司董事长曾军和深圳南海盛邦投资管理有限公司佘勇最为典型，前两者 在今年3月会同其他力量成立了北京第一只开发商发起的地产PE——盛世神州房地产投资基金管理，而后者则几乎与此同时，发起成立一只名为南海盛邦地产投资 基金的PE。

　　“大家都觉得，现在做PE有市场，自己还有关系，都感到其中的机会和希望。那么为什么不做呢？”北京东方金苑地产投资管理公司投资总监冯天仁对本报记 者表示，“变身PE，众多职业经理人的感觉似乎高了很多，因为一旦和金融联系起来，谁都觉得高深莫测，而似乎又高人一筹。”

　　对于部分外资基金的职业经理人而言，选择从外资基金出走，变身本土的人民币PE管理者则有着更为现实的原因。

　　“在我看来，人民币基金早晚成为中国内地投资的主流力量。如果不看好人民币基金的话，我不会离开ING。”关博仁告诉记者。而这些年来，关博仁以前在 ING的中国同事，也都纷纷转会至各类人民币PE领域，ING俨然成为本土地产基金力量的“军校”。

　　同时，这些外资力量的职业经理人在业内的“四散”也为市场散播了“PE基因”。

　　“好多中国投资机构开始对PE都没有概念，许多事情都是ING这样的同行们手把手教的。”中金公司某位高管曾对记者回忆到。不难看出，在外资基金经理 人集体转舵的背后，既有市场发展的力量推动，也夹杂着投资管理职业经理个人职业发展的自然选择。

　　潜伏隐患

　　与此同时，“本土化”的基金团队，自然也为这一轮PE热潮带来了更多“本土化”的因素。

　　这其中，最为令人担忧的就是，正由于“本土化”的基金管理团队组成拥有“关系”基金，围绕具有中国特色“关系”一词，就有说不完的故事。

　　“机构投资人的缺乏，让我们不得不去找一些熟悉的企业、甚至地方政府作为合伙人，但是，哪个合伙人都想在基金的管理中说上话。”北京某地产基金管理公 司的相关负责人告诉记者，“后来，虽然我们这个基金募集完毕了，投资人也比较满意，可说成功是不太确切的。”

　　在他眼中，基金管理的模式要是成功，就能够不断的复制。而对于中国的投资人而言，“复制”二字背后则意味着要做大量的利益冲突协调的工作，“复制”也 由此便成为“天方夜谭”。

　　其次，在现阶段，“本土化”的基金团队从专业水平、组织结构、投资方式、资金来源、项目来源、风险控制、决策流程到费用等方面缺乏专业性，也必然为日 后留下隐患。

　　“我认识的一家PE就是这样。现在商业地产市场还好，投资人根本没有想过退出的事情，但市场波动这么大，周期这么短，有了危机怎么办？还有一些PE名 义上是股权，实际上有了回购的安排就成为债权基金，如果市场不好，那些一心想获得收益的投资人，怎么能承受得起亏损的风险？”上述负责人向记者反问。

　　在中国，有效的地产PE投资市场不仅需要利益关系的密集网络，而更为需要的是极丰富的地产、金融行业的从业经验、极高的专业管理水平。这一切，对于多 数地产PE而言，目前还显得甚为遥远。