PE给开发商“喂奶” 实为进行干扰调控

　　日前中国指数研究院发布报告分析，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大 额授信，融资难度不断加大。而资本市场的融资渠道也正对地产商收窄，原本指望通过增发等再融资方式输血的上市地产公司，近期已频频公告放弃或调整再融资计 划。

　　不仅开发商资金池的进水管被死死掐住，清算土地增值税、再次调高土地出让金10%等一系列组合拳还在从资金池往外抽水。在这种情况下，开发商们普遍陷 入了“缺血”状态。

　　尽管如此，如果能够通过降价促进销售来回笼资金，也不失为一种渡过难关的方式。但目前来看，房价却始终“高高在上”，与政策“死拼”的心态充斥着开发 商的内心，销售资金回笼成为最不愿采用的选择。不过，问题在于，要扛住政策的重压，就必须得找到足够的粮草。粮草在哪？

　　有迹象表明，私募股权基金（PE）正在进入开发商的视野。按照成熟的国际经验，金融运作、房地产信托基金和投资商是房地产的主导者，开发商则是围绕资 金运作的配套环节，这一模式又被称为“美国模式”。在中国，“香港模式”占据了主导地位，即以开发商为核心组成一条纵向价值链，从买地、建设、售房到后期 物业服务，通常由一家企业独立完成。在资金的压力下，目前国内一些开发企业正在尝试由“香港模式”向“美国模式”转变。这种改变很大程度上促进了PE与开 发商的有效沟通。

　　一位基金事务负责人认为，“现在国内开发商的融资渠道非常窄，在宏观调控的背景下，势必会遇到怎样去发展、如何去筹钱的问题。PE是比较可行、成本相 对较低的融资渠道，也是行业发展的一个方向。”

　　除了与PE合作之外，一些开发商也在尝试自己搞私募。“小公司搞私募，大公司搞基金”。业内人士这样形容现在的国内房地产市场，像盛世神州房地产投资 基金就是其中最典型的代表。

　　不过，这些房地产开发商们的自救行为能如愿吗？在我们看来，未必！

　　首先，要搞清楚的是，房地产调控的目的不是为PE们创造投资机会的。从中央的态度来看，房价不降，调控就不会停。回顾一下近两个月来的历程，可以很清 晰地看到，开发商们一旦找到一条融资渠道，马上就会被新政策掐死。像股权融资、信托融资等都是中央在开发商的“逼迫”下才陆续推出的，目的就是不让他们拿 到钱。到了现在，“价高量滞”仍在继续，中央会眼睁睁的看着开发商们借PE“对冲”掉调控效果吗？

　　其次，对于准备进入房地产市场的PE来说，风险是很大的。一位投资者坦然表示：“敏感性测试告诉我们，如果房地产市场跌价30％，银行可以承担这个损 失，那我们也应该没问题。”我们并不怀疑PE风险控制流程的可靠性，事实上，其严格程度比银行高得多。但问题却没有那么简单。在中国，PE属于那种在市场 的自留地里长出来的野草，几乎没有什么政府的因素在起作用。但“普天之下，莫非王土”，虽然其生命力很强，被纳入政府监管也是迟早的事。实际上，这种迹象 已经非常明显。国家发改委财政金融司司长徐林日前表示，监管层已经注意到了这种全民PE热的现象，并在思考三个事关行业发展的问题：一是继续优化PE的发 展环境；二是加强制度建设，其中比较重要的环节是PE在募资过程中会不会演变成非法集资；三是引导PE服务于政府的政策目标。

　　这就告诉PE们，监管层已经在上下打量你们了，徐林的话说得很明显：PE要服从政府的目标！现在的房地产市场在中央的眼中绝对是重点的监控对象，打压 房价是中心任务，如果PE们看到房地产这块“肉”肥而不腻，想吞下去的话，最后的可能就是“惹了一身骚”。这不仅是来自资金的风险，更是政治风险。

　　在中央想方设法给房地产断粮的时候，PE们却敞开怀抱给开发商“喂奶”，这种做法明显是在干扰调控。如果继续下去，对开发商和PE严厉的监管将很快到 来。