加息 吹响房地产全面并购整合的号角

　　央行11月10日晚宣布，自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来，第四次统一上 调存款准备金率，预示着新一轮加息周期的开始，货币政策将步入紧缩通道。本次加息，虽然并不是特别针对高温难退的楼市，但对已经处于“水深火热”的房地产 行业，无疑是“雪上加霜”。2010年4月中旬以来，国家连续出台了严厉的房地产新政，包括差别化住房信贷政策、“国十条”、“9.29新政”、“限购 令”等等，居高不下的房价在“调控组合拳”下负隅顽抗，而本轮加息的出炉则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。

　　加息重拳出击，房地产企业资金链收紧

　　从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本，购买能力和欲望也将受到压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。

　　而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房产商将面临淘汰。实际上，在空前严厉的楼市调控政策出台 后，房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。从4月以来，IPO、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧。加息一方面令开发贷款压力增加，开发投资的成本 上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力；另一方面，加息对外资流入楼市住房的热钱，可起到阻拦作用，其流入楼市住房的资金 将会大幅减少。据清科观察，如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。再加上2008年以后连续出台宏观调控政策，以及全球 金融风暴的影响，资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘，成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。

　　融资另辟蹊径，私募股权房地产基金崛起势不可挡

　　在调控的压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这 样的背景下，私募股权房地产基金灵活多样的投融资方式再次得以体现，此类基金不仅涉足住宅、商业地产开发项目，对在建项目进行资金输血，也可以作为综合的 股权投资基金，参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，在目前房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。根据清科研究中心数据显示，2010 年第三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看，与二季度相比，三季度可投资于房地产领域 的基金占比提升，共有5支基金，4个披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面，三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生，其中披露金额的两起 案例涉及投资总额为2,918.00 万美元。房地产基金正在改变行业的资金来源结构，进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式，并促进房地产企业的兼并收购。

　　房地产并购如火如荼，并购案例数新高迭创

　　根据清科研究中心数据显示，房地产行业一直以来都是并购活动最为活跃的行业之一，过去五年间共发生80余起并购事件，并购总额高达70.30亿 美元。2010年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。 2009年前三季度，并购案例数和并购总额分别为16起和27.45亿美元。从并购金额来看，2010年前三季度较2009年前三季度同比下降了 32.8%。并购金额的下降是由于今年4月份以来，证监会暂缓受理房地产开发企业重大重组申请，所以金额较大的并购重组、资产收购及借壳上市等交易发生数 量锐减。在2009年和2010年两年间，房地产行业并购的案例中，由VC/PE支持的企业并购也日渐活跃，多发生在VC/PE支持的房地产行业巨头对小 型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。

　　房地产并购重组新规渐近，搁浅交易重启指日可待

　　根据清科研究中心的数据，第三季度发生的并购案例中没有构成重大资产重组或借壳上市的案例。这是由于证监会为贯彻2010年4月国家对房地产行 业的调控政策精神，已暂缓受理房地产开发企业融资重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，导致大量重组申请被搁置。10月15日，证 监会发表了《证监会落实国务院房地产调控政策规范房地产并购重组》。表示目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策，待相关政策规则推出之后，将根据新规则 确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。新规出台之后，被搁置的交易有了重启的机会。即将出台的新规可能会对房地产企业的并购、重大资产重组及借壳上市 等从严规定，对拟进行并购重组的房地产开发企业的规范性及持续经营能力进行审核。目前，房地产行业内“以强并弱”或“弱弱联合”的兼并重组交易势头正劲， 展望未来，当重大并购重组交易能够得以释放，大企业与大企业之间的兼并重组，即“强强联手”的交易有望成为可能，地产巨头间的并购呼之欲出，将或形成新的 “航母级”企业并形成国内房地产行业的新格局。