商业地产如何规避风险,实现低买高卖
国内多数的商业地产商的发展模式目前依旧是重资产模式,他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有,实际持股占项目的50%以上,通过控股的方式来控制项目。而一些发达国家,如美国、日本、新加坡等,形成了轻资产发展模式。轻资产发展模式是否一定优于重资产发展模式呢?目前国内的商业地产遭遇了何种瓶颈? “租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路,万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展,有效缓解了资金压力。而同样作为香港租售并举的典型,恒隆地产以住宅销售补贴商业持有,在顺周期扩张持有商业物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。 “前世之事后事之师”对于重资产发展的商业地产商来说,以下几点值得借鉴:万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举的模式,通过销售补贴持有,有效缓解自有资金压力;行业上升周期是扩张商业物业的较好时机,在上升周期购买扩张是较为稳妥的经营思路,从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点;转型期内销售物业利益的损失在所难免,在转型阶段,要达到一定持有物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益,来补贴持有物业的投资;重资产模式以自有资金为主,转型期运作风险较大,因此应多采用稳健的财务策略以规避财务风险。 而从国际发达国家来看,美国、新加坡、日本等,已形成了以房地产投资信托基金(REITs)为核心的商业地产轻资产发展模式。轻资产的关键是如何实现在将产权变现的同时,又不失去对项目的实际控制权,而REITs正好迎合了这一点。商业地产企业通过REITs将项目产权社会化,并获得现金流以支持快速发展,同时作为基金管理者又不失去对商业项目的控制权。而大众投资者通过REITs长期持有房地产,定期获得稳定的租金收入。 通过对国外轻资产发展的地产商的研究,我认为,轻资产发展要注意以下几点。 首先,良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键:物业前期的开发和收购需要占压大量资金,嘉德采用“RE鄄ITs 私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题,而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张。 其次,良好的运营管理能力是成功的依托:无论是新加坡还是美国REITs,后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益。 再其次,优化资产组合是成功的推进力。新加坡嘉德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合,提升整体的投资回报水平。 最后,严格的风险控制是成功的保障:美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则 P/FFO或租金回报率/资金成本 把握行业周期,从而规避风险,实现低买高卖,以提高整体投资回报率。 无论是重资产还是轻资产发展模式,其发展都需要一定的时间和资本投入,而轻资产模式财务杠杆率更高,可以使商业地产商更好地突破资金瓶颈,获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟,商业地产商应逐步搭建RE鄄ITs平台,前端整合金融资源,后端提升运营能力,同时坚持风险底线,实现快速稳健的发展。 重资产发展的瓶颈在自有资金的多少,而如何突破资金瓶颈,是重资产发展的关键所在。 |
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