中国养老地产投资风险仍较大

       与以往开发房地产不同，养老地产提供给老人的不只是房子，更多的是服务。因此，尽管养老地产被誉为“朝阳产业”，但是一些专家对目前的发展情况充满了忧虑“地产”大于“养老”、养老地产太贵了买不起、“以房养老”离普通人有点远等一系列问题给这个新兴产业带来风险，由于没有可复制推广的商业模式，中国的养老地产还有点“摸着石头过河”的感觉。

　　2013年中国老年人口达到2亿，并将加速步入老龄社会，到2053年，老年人口将达到顶峰，养老产业也将成为规模达到35万亿元的庞大产业。

　　对“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发，使“银发经济”蕴涵巨大商机。自去年以来，中国各地兴起了一股养老地产业投资热，地产商和投资机构纷纷投身养老地产。保利地产等地产商和泰康人寿等险资机构宣布进军养老住区，并制定了雄心勃勃的计划。

　　“以星级物业、智能寻呼、邦尼养老、蓝卡诊所4维度的服务系统，创造老年人全新生活标准”“拥有三甲医院医疗水平的社区医院，可以让专家与住户面对面进行医疗咨询”“温泉山谷养生，著名的森林氧吧，集旅游、休闲、度假、养生于一体”……不同的养老社区都在使出浑身解数撩拨老年人入住的欲望。

　　全联房地产商会副会长张雪舟说“中国养老住区形式多样、各有特色，地产商主导的养老住区精于开发经营，项目品质较好；大型国企主导的养老住区资金实力雄厚，社会口碑良好；金融机构主导的养老住区资金实力雄厚、融资方式多样化、项目以长期持有为主；其他运营机构主导的养老机构专业性强，符合市场需求。”

　　为什么养老地产成为关注的焦点？中国房地产业协会副会长朱中一说：“目前，中国房地产市场处于增速换档期、结构调整期和政策完善期，不少企业主动转型进入养老地产。养老产业这个蛋糕很大很诱人，整个养老服务包括老年人的生活照料、产品用品、健康服务、文化娱乐、金融服务、住区建设等，产业链很长。”

　　前不久，首届全国养老住区创新发展大会就在宁夏银川举行，14家机构发起成立了中国养老住区创新品牌联盟，以分享养老创新模式，推动行业发展。全国老龄办副主任吴玉韶在会议上介绍说，养老住区不是传统意义的房地产开发，但目前一些投资者的普遍做法是在住宅建设的基础上，加上一些无障碍设施，配有医疗机构等，养老住区开发仍存在重硬件、轻软件，重设施、轻服务的倾向。

　　据了解，中国养老地产发展时间比较短，大规模开发也就三五年时间，去年全国新增了100多个养老地产项目。虽然北京太阳城集团、蓝卡健康集团等养老地产开发商提供了一些模式，但是养老产业进入成熟期大约需要20年。

　　北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星、北京太阳城集团董事局主席朱凤泊等人分析说，中国老龄化势不可挡，但是“淘金”养老地产也并非易事，虽然养老地产发展潜力巨大，进入的企业越来越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”问题的困扰，多数人购买养老服务的能力偏低，这就造成一方面公办养老机构一床难求，民办养老机构床位闲置。

　　养老不能只为少数人服务。很多养老住区项目规模太大，产品缺乏细分，一些地区动辄斥资数十亿元，建设占地上千亩，甚至上万亩的超大型养老社区，这并不符合养老需求。不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，都超出多数老年人的承受能力，造成入住率偏低。此外，盈利模式不清晰、运营能力不高、缺乏标准和规范等问题也是不小的困扰。

　　现在，大多数养老地产项目处于亏损或微利状态，一些专家认为，未来必须创新发展理念和模式，把潜藏的商机转化为真正的大产业，从而提高中国的养老水平。

　　全国房地产经理人联合会常务副秘书长姜炜说，“养老产业是中国未来经济支柱产业，养老住区作为养老产业重要的资源整合平台、运营服务平台与资本运作平台，是房地产企业进军养老产业的主要目标。”

       乌丹星说：“首先要转变观念，养老是永久性消费，养老地产的价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值，是生活方式的创造，与普通地产截然不同。一旦养老地产发展模式成熟，这个产业将蓬勃发展。”

       吴玉韶则认为，要明确养老服务的定位，理解“家”才是养老机构和养老住区的最高境界。因此，即便开发建设的是机构，也要尽可能去机构化，进行居家的配置和设计，营造居家的浓厚氛围，提供居家的亲情化服务。

       而朱中一说：“养老住区必须考虑配套设施、服务等问题，发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子。要避免走豪华路线，设计符合中国老年人需求的项目。另外，开发模式要多样化，可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。”

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