房价上涨 投资楼房是否正确
之前,“上海房价月涨百万”、“上海天价豪宅近3年卖384套”等新闻曾在朋友圈刷屏,但现在看来都不算什么,未来上海的市场注定会有更高的价格,因为机构投资者来了。 “各位,我朋友目前通过风险投资获得数十个亿的资金,想在上海收购几个项目(或收购,或报销都可以)有意向的可以报过来(公寓项目优先)”这是一个风投发在地产朋友群的信息。邦爷进一步了解到这家机构计划15亿收购上海外环的住宅,户型从90到200平不等,条件只是比市场售价稍便宜。 不仅是内资,外资也十分雀跃。据高力国际测算,2015年有约360亿美金(若按当前汇率换算约2350亿人民币)的外资流入内地房地产市场,2016年这一数字则会更加扩大。外资流向内地楼市,无疑会给那些本已升温的市场再添一把“柴火”,让那些市场再次进入调控临界点。 1一大波海外投资者蠢蠢欲动 据邦爷不完全统计,去年下半年,仅在上海就有十几起海外资收购写字楼的交易,购主不乏IDG、黑石、铁狮门、盈石等大型机构。 睿意德董事陈丽琳告诉邦爷,尤其在最近,在中国房地产市场整体偏软的背景下,海外一些大型机构利用汇率的优势低价抄底,集中火力收购国内的商业地产。因为从资产包整合角度,商业更具有价值。 世邦魏理仕也指出,机构投资者将在2016年的市场中显得更为活跃,这主要是由于全球市场无风险利率相对普遍更低,相比于世界主要门户城市,中国一线城市的商业地产收益率相对仍处于前列。 财经人士江翰告诉邦爷,相对于其他资产,中国的资产投资回报高于美国等发达国家,毕竟发展中国家的老大地位不是盖的。 这些外资机构的首选标的,是核心城市的写字楼物业。但这些机构对于资产的选择相当苛刻,首先物业规模须达到一定的量级,并能够形成资产包效应和增值效应。因此,这些机构一般只会瞄准一二线市场。 2房价到顶?也许是刚起步 一线城市尤其是上海和北京,已经被大多投资机构视为成熟的核心投资市场。 去年如领汇收购北京欧美汇购物中心及上海企业天地一座二座、李锦记和万科联合收购上海企业天地三座,ARA收购上海新茂大厦,投资回报率都达到了国际标准水平。 目前,高风险、高收益短期内可套利退出的项目已经难以寻觅,因此在上述市场对核心物业的长线投资,逐渐成为国内外投资者的主流选择。 对于境内房地产投资,开发商近年来更多作为售出方出现在市场中,包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金,渐成主流投资者。世邦魏理仕预计机构投资者将在2016年的市场中更为活跃。 尽管,外资只收购一二线城市的优质商办物业,但资金的大规模流入,无疑会极大拉高整个房地产市场信心指数,并造成价格进一步的高企。 今晨,吴晓波在《谁愿意房价涨?》中说“上海、深圳、北京房价涨得太离谱了”,被人视为业界良心。可是成天和乡镇企业家打交道的他,又怎会了解到过去几年这些城市的产业结构已经发生了重大更迭。比如上海,金融业就已经成为国民经济的第一大支柱行业,去年增速40%以上。另外,互联网行业和物流行业也有10%以上增速。 这几个行业正在大规模生产高额年收入的中产阶层。新年朋友圈聚会,去年年收入超过五十万的人数已不是个位数字。面对这样的薪情高涨带动的自住需求大涨,加之大量机构投资者入市,带涨的投资需求,房价势必还要进一步上涨! 房子是否值得投资?对于早已习惯房价快速上涨的北上深居民来说,似乎很多人对眼下的房价高涨已经“认命”。而他们更关心的是怎样提升自己的竞争力和财富水平,不被城市淘汰并且能够体面地生存下去。 |
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