一线城市房价疯涨 地产泡沫疯狂
2月29日，上海发布了《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》，其中显示2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人，相比2014年末减少10.41万人。这是21世纪以来，上海市常住人口首次出现负增长。这是一个危险的信号。它告诉我们，人们涌向一线城市速度也许并没有我们想象中那样迅猛，告诉我们一线城市的房价也许已经开始让不少想留下的人望而却步。 其中，2015年末上海市户籍常住人口1433.62万人，外来常住人口981.65万人。相比2014年末，外来常住人口减少14.77万人，同比降幅为1.5%。 一线城市房价疯涨、沈阳"零首付、河北取消“7090”政策等等，楼市到底有多疯？ 沈阳：大学毕业生购房“零首付” 公积金最高可贷90万 3月1日，沈阳市政府出台了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（以下简称《意见》），以22条政策举措促进房地产市场平稳发展。 根据《意见》，沈阳将加大住房公积金贷款支持力度，公积金贷款首套房，最低首付比例降至10%，二套房贷款的最低首付比例为20%。实行“认贷不认房”政策，最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。 值得一提的是，该《意见》中鼓励大学生、中职生购房，首现“零首付”购房。意见规定，为支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策；在校生购房给予每平 200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。不过，该《意见》一经公布便引发热议。3月1日晚，中共沈阳市委宣布官方微博@沈阳发布称，沈阳房地产新政中的“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。 河北：加强北京周边房地产管控，取消“7090”政策 河北省政府出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，内容称要加强北京周边房地产管控，加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县（市、区）房地产土地出让和市场交易的动态监测，及时分析研判市场变化情况，有针对性地调整管控措施。 同时，商品住房套型建筑面积根据市场需求确定，取消90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70％以上的强制要求。 具体措施包括支持农民进城购房、实行棚户区改造货币化安置、优化房地产供应、推动房地产转型升级、加大金融信贷支持力度、落实税收优惠政策、加强北京周边房地产管控等十项措施。 在三四线城市艰难去库存的同时，上海、深圳、南京等大城市却呈现出完全不同的景象，朋友圈到处都是房地产交易中心人满为患的场面，动辄上千万的房子一天就卖掉上百套。 几年前房价疯涨、购房者排队抢房的情景似乎一夜之间又回来了。而上海取代深圳成为这波上涨的领头羊，华尔街见闻上周曾提到，上海一楼盘350多套价值千万的房源一日内被疯抢一空，二手房卖家一日三次跳价70万的现象已不再是个例。 据佑威房地产研究中心最新数据（业内人士当然都知道，佑威的数据有多真实），上海2月份商品住宅成交均价同比上涨23.92%，商品住宅成交面积环比下降46.72%，商品住宅成交面积同比上涨68.62%。 整体来看，今天公布的2月百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。 值得注意的是，从房价涨幅来看，一线城市的楼市热潮已经进一步传导至二线。中山5.63%及苏州5.56%的房价单月环比涨幅已经超越了深圳的5.41%。 这是一则不起眼的消息，但却是一个危险的信号。它告诉我们，人们涌向一线城市速度也许并没有我们想象中那样迅猛，告诉我们一线城市的房价也许已经开始让不少想留下的人望而却步。 危险信号：人口负增长 据华尔街见闻（ID：wallstreetcn）报道，北上广深等一线城市房价之所以能够持续上涨，很重要的原因就是这些它们能够提供大量其他城市所没有的资源和机会，源源不断地导入新的人口，维持庞大的住房需求。 但上海常住人口40年来首度步入负增长，却给一线城市敲响了警钟。一方面，人口减少本身就意味着对住房需求的减少，另一方面，由于增速远超人们的收入，高昂房价和房租正在变得让越来越多的人难以承受，最终选择离开。 房价收入比（房总价/年收入）是衡量一个地区房价是否合理的重要指标。每日经济新闻提到，业界有计算认为，结合国情，我国的房价收入比在6~7倍之间较为合理。但将北京、上海、深圳三地上市公司的董事长、总经理薪酬进行统计，发现即便是这些人群的房价收入比，也已经超过7倍的合理范围： 即便是在2015年上半年房价新一轮暴涨前，深圳、北京、上海的房价收入比均已超过18倍： 房价上涨的本质 有人说此轮一二线城市房地产“发高烧”，是因为链家等中介违规垄断，是因为黑心开发商哄抬房价，是因为刚需被压抑后的报复性反弹……错！大错特错！也许链家、开发商等机构确实有推波助澜，煽风点火，但绝不是房价上涨的根本原因。 据华尔街见闻报道本轮楼市反弹的本质，是一场政府主导下的房地产“去库存”运动。早在去年年末，中央经济会议就将“去库存”确定为今年五大主要任务之一。今年以来央行降低首付比，三部委减税等措施，正是通过鼓励居民部门“加杠杆”，化解房地产库存。 在刚刚结束的G20会议上，中国央行行长周小川又释放了一个振聋发聩的信号：个人房贷加杠杆仍有很大的发展空间！什么意思？就是政府鼓励人们借更多的钱买房子。 海通首席经济学家李迅雷撰文指出，如今政府希望通过居民部门加杠杆，来摆脱经济困局。由于地方政府和企业已经债台高筑，居民加杠杆是政府手中所剩为数不多的工具。这是残局中的一着险棋，对政府而言，下不好会有危机；对大众而言，一旦失误，将有负资产风险。 重蹈2015年股市覆辙？ 短短一年半时间里，中国央行已经进行了六次降准，六次降息。国泰君安首席宏观分析师任泽平曾撰文称，宽松的货币政策释放的海量流动性，一方面推动庞氏融资滚动，另一方面推升了股市、楼市的上涨。如今的楼市正在加速见顶，可能重蹈去年股市的覆辙。 任泽平分析称，流动性有两个核心去向：一是维持债务循环和庞氏融资滚动，资金大量沉淀从而导致货币流通速度V下降，产能过剩的重化工国企、三四线城市小开发商、地方融资平台等资金黑洞不断加杠杆，1月新增人民币贷款2.51万亿元，社融3.42万亿元，大超市场预期，也表明债务雪球越滚越大，越滚越快。 二是本轮货币宽松周期开启以来，先是2014-2015年上半年推升股市，然后是2015年下半年以来推升一线和核心二线城市房市资产价格，2016年房市类似于上年股市的“水牛”“杠杆牛”，已经脱离房价收入比等基本面指标。近期深圳、上海等一线城市房价大涨，南京、苏州、杭州等二线城市蠢蠢欲动，房市正呈加速赶顶迹象，2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩溃覆辙。 一线城市房价疯涨，十次危机九次地产，地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。当前结构性和体制性问题难以通过总需求管理政策解决，供给侧结构性改革待落地攻坚。 |
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