宏观环境倒逼政策微调

　　央行督导：住房贷款有经济增长的稳定功能关系民生

　　中国人民银行刘士余副行长周一主持召开住房金融服务专题座谈会，会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题及时给予回应。

　　获得的会议纪要显示：央行领导明确指出，各商业银行要在现有资源情况下，根据市场需求，优先(保证、照顾等采取各种形式)确保住房消费贷款的资源配置。住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长三驾马车的重要地位，不仅仅是为房地产行业。从去年开始，政府没有对房地产下发过文件，局部市场出现结构调整，但从全局看没有出现问题。个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党中央、国务院民生工作的重要组成部分，金融系统关系民生，必须坚持社会主义金融方向。

　　利率市朝推升房贷成本宏观形势倒逼优先照顾房贷

　　在利率市朝的大背景下，商业银行的资金成本快速上升，过去一度是“香饽饽”的住房按揭贷款开始变得不再有吸引力，取而代之的是各种银行更有“议价能力”的小微贷款。在此背景下，虽然有关房贷的政策并未调整，但一些商业银行今年以来已经大幅收缩按揭贷款规模。

　　在商业银行市朝经营的财务硬约束下，个人购房者获得按揭授信的难度加大，甚至一些已经审批通过的按揭贷款因额度原因迟迟得不到发放。

　　在周一的会议上，央行要求，对首套房按揭的利率要合理定价。要有社会责任，不要过分追求商业可持续发展，不能只是看赚钱越多越好。此外，对于“压单”现象要控制，接单、审批后就要尽快放款。特别值得注意的是，会议还提到，商业银行要审慎对待银行表外理财业务风险，近期央行要发文规范。

　　周二，国家统计局发布的宏观经济数据显示经济仍然面临压力。今年1至4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1至3月份回落0.4个百分点。

　　统计显示，前4个月全国住宅投资15299亿元，同比增长16.6%，增速较前三个月回落0.2个百分点。全国房地产开发企业房屋施工面积564782万平方米，同比增长12.8%，增速比1至3月份回落1.4个百分点。其中，住宅施工面积405408万平方米，增长9.9%。同期，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比一季度扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元人民币 ，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。

分析人士认为，利率市朝使得商业银行抛弃利润水平低下的住房按揭贷款，但宏观经济形势及民生需求的倒逼之下，央行最终出手督导商业银行进行调整。这对释放首套房的有效需求(刚需)，稳定宏观经济形势，都有积极意义。

从商品房销售情况看，前4个月，全国商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1至3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，仅商业营业用房销售额增长3.5%。

　　5月12日，中国人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行 、农业银行 、中国银行 、建设银行 、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。会议要求，商业银行应该合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。分析认为，此举有利于释放楼市的有效需求，对宏观经济的稳定有积极作用。

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