自贸区物业市场回归理性价值提升

　　上海自贸区成立满一年，区域内的写字楼市场在经历初期的租金疯涨后逐步理性回归，其物业价值在这一年中得到实质性提升。

　　世邦魏理仕13日发布的《2014年三季度上海房地产市场回顾》显示，上海自贸区写字楼租金在过去一年多时间内经历了一轮“过山车”行情，在初期抢注风潮的推动下，平均租金由自贸区成立前的每平方米每天2.1元(人民币，下同)飙升至去年年底的每平方米每天6.3元，随后逐步理性回归，本季上海自贸区写字楼平均租金报价环比继续下跌2.3%至每平方米每月4.2元。

　　就算如此，如今上海自贸区的租金水平仍比自贸区成立前有100%的增长。

　　同期，自贸区内写字楼的物业价值也得到实质性提升，8月远洋地产以楼面地价每平方米11000元从华丰建设购入位于外高桥保税区内的一在建写字楼工程，该价格相较于2011年华丰建设土地购入价格增长逾4倍。

　　工业物业方面，自贸区成立后以外高桥保税区为代表的相关园区工业地价均出现上涨，其中外高桥的工业用地价格由之前的每平方米3500元上涨至每平方米8500元，同时区内厂房、仓库等物业租金也录得稳步上涨。

　　住宅市场方面，森兰、临港、祝桥等自贸区辐射板块的代表性项目在去年四季度均出现了价格和成交量的双重阶段性高点，之后跟随整体市场逐步回落，渐趋平稳。但自自贸区成立至今，其辐射板块内代表性项目的售价累计涨幅都超过了10%，跑赢上海市平均水平。

　　今年9月份，上海自贸区管委会发布了《中国(上海)自由贸易试验区产业规划》和《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划草案》，对未来自贸区的产业布局及相应的土地功能布局作出了总体规划。

　　自贸区总体建筑规模为2830万平方米。市场分析认为，洋山保税港区的优质仓库市场将得到持续需求增长的长期支撑，而外高桥保税区的功能转型升级则会带来土地转性升值以及写字楼开发投资方面的机遇。

　　考虑到自贸区内的商务办公规划面积有限，而相关管理部门亦在引导企业实行区内注册、区外办公的模式，世邦魏理仕称“自贸区内服务业的进一步开放，将对森兰等周边等商务区域以及上海其他商务区产生更为广泛的利好作用”。

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