多部委：将增加一线城市宅地供应

　　4月26日，国家发改委等24部委联合发文称，将增加一线和部分热点二线城市的住宅建设用地供应。此外，还将加大对房地产中介机构的管理，规范房地产市场；加快培育和发展住房租赁市场。

　　为改善居民住房、促进民众消费扩大和升级，加快培育发展新动力，增强经济韧性，带动产业结构调整升级，按照国务院有关部署，发改委、教育部、工信部等24部门制定了《关于促进消费带动转型升级的行动方案》(下简称《方案》)。

　　《方案》还提出，要用足用好住房“3·25”楼市新政颁布后，上海、深圳新房成交量腰斩，楼市均价也出现下滑。其中，上海公布了被称为“史上最严”楼市新政的“沪九条”。经过一个月时间，3·25楼市新政效果显现，沪深两地楼市成交均产生了一定程度降温。

　　两地新房成交量均腰斩。根据易居研究院智库中心统计，通过对比新政前后各30天的成交数据，沪深两地新建商品住宅成交套数均出现半数甚至超半数的下滑。其中，上海的新建商品住宅成交套数出现了50%的下滑，深圳则达到57%。

　　与此同时，两地的新建商品住宅成交均价也出现了不同程度下滑。其中，上海的成交均价出现了1937元/平方米的下跌，跌幅为6%。受价格下调的影响，居民购房的套均价从新政前的422的20个典型城市新建商品住宅成交面积环比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。这意味着，除了深沪等个别受政策影响的城市，全国主要城市的房屋成交量并没停下上涨脚步。

　　全国房地产市场正在经历前所未有的“板块轮动”：一线城市热后，二线热，大都市周边热。预计强二线热后，弱二线和强三线也会热，最后轮到弱三线和四线城市复苏。这次板块大轮动，至少将万元/套下调到了382万元/套。

　　相比于上海，深圳楼市的抗跌特征则较为明显。根据易居研究院智库中心统计，深圳新建商品住宅成交价格出现了248元/平方米的下跌，跌幅为1%。相对上海，深圳房价下跌幅度不明显，楼盘均价总体仍处于高位水平。不过从居民购房的套均价看依然有所下调，即从新政前的490万元/套下调到了481万元/套。

　　“沪九条公布之后，后续市场情况真的很难预料，开发商普遍采取少量多批的形式进行推盘。这种情况下往往开盘就售罄。但相比之前开盘几百套房源清盘的局面已经是大打折扣，也算是开发商为了提升市场热度的一个举措。”同策咨询研究部总监张宏伟介绍。

　　上海二手房市场也显现降温迹象。张宏伟介绍，上海二手房卖家的挂牌价格也出现了松动，部分买家买房进入观望状态。整体二手房市场成交由原来每月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

　　深圳二手房市场也面临着类似的情况。根据深圳中原研究中心的监测，市规土委数据显示上周(4月18－24日)二手住宅共成交2027套，成交面积为16.8万平方米，较前一周分别环比下跌了8%和10.2%。现阶段市场观望情绪比较浓厚，短期内市场信心仍将维持低位，预测未来一段时间内深圳楼市将会震荡调整。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从新政前后的市场数据看，上海和深圳两个城市的政策效应都开始得到显现，成交量萎缩的同时，价格则略有小幅下调。横向对比看，上海政策效力更为明显。一方面和上海政策更为严厉有关，另一方面也和上海部分投资投机购房需求发生转移有关，即部分炒房需求转移到了周边的杭州、苏州等城市。“总体上看，后续此类政策效应还会继续显现。后续政策监管的重点在于，要积极推进分区管控的模式，对相关区域、具体物业类型进行差别化的市场调控。”严跃进表示。

　　相关消息——下月起二手房交易需缴增值税

　　国家税务总局4月26日发文明确了营改增试点的若干征管问题。其中规定，个人转让住房的，在2016年4月30日前已签转让合同，2015年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

　　3月份市场关注已久的个人住房营改增问题“靴子落地”。5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　营改增后，按照增值税的计算方法，卖房款100万，但这100万为含税销售额，需要换算成不含税销售额，公式为销售额=含税销售额/(1+税率或征收率)，增值税中规定个人转让其购买的住房，按照5%的征收率计算应纳税额，故这套房产不含税销售额=1000000/(1+5%)=952400，再用不含税销售额计算应缴纳增值税额=952400×5%=47600，因此，营改增后卖房人需缴纳税款4.76万元，节省2400元。

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