通州商务型公寓限购升级的传言印证

　　5月5日晚上十点，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。这印证了此前种种有关通州商务型公寓限购升级的传言。

　　通州商务型公寓目前只存在于运河核心区，市场占比不足5%，大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。未来这些项目都需要销售给企业。通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1-2万套，整体看，这些项目将受到影响。

　　《通知》明确，从当天起，在通州购买商务型公寓的家庭必须满足本市住宅限购条件。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。

　　“首开万科城市之光”急推50套房源，明天通州开始限购且政策非常严苛，如有意向客户需要，于今晚到大望路万科签约中心迅速订房。客户需要带齐8万元和身份证，月底交10%，年底之前补齐首付或者全款。”这是5月5日晚间在各个地产群流传的推房信息。

　　亚豪机构统计显示，4月第三周，北京商住产品共实现成交5427套，占比高达80%，其中通州区商住产品共实现成交4698套，在全体商住成交中占比近九成。当周成交排行榜中，排名前六位的项目均为通州商住产品，排名首位的东亚·尚品台湖更是实现单周3191套的成交量。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，通州商住的成交集中暴涨，主要是受商住限购传言的刺激。对于供应方而言，一旦限购，具备购房资格的客群基数将大大减少，区域内同类型产品竞争压力较大，对于项目销售速度将产生较大影响，因此不少项目选择在限购政策出台前加紧推盘出货；对于需求方而言，通州区域未来发展前景长期被看好，因此投资类需求十分踊跃，而此次限购前夜成交大幅超过通州住宅加强限购前夜也是出于这一原因，商住产品的不限购特性使其吸引了大量投资类需求。

　　“新北京中心”则更显淡定。该项目负责人称，“全年17亿的任务，4月已经完成了15亿，还差2亿就等新楼栋拿预售证了。”而未来剩下的楼栋，他们也并不担心。“只不过有购房资格的客户变少了。但越限购就越说明价值。”

　　巩固北京副中心，由于通州多年来维持“睡城”现象，区域内发展的产业和企业并不多。而由于地理位置偏远，一些企业并不愿意搬迁到通州办公。由于整售和出租难度大，开发商更加热衷于将商业立项的公寓散售给个人。因此，与以前限购出台意义不同的是，通州商住项目限购的另外一层深意是，着眼于北京城市副中心的发展。

　　北京市住建委有关负责人表示，北京城市副中心建设是落实京津冀协同发展这一国家战略的重要内容，是市委、市政府当前和未来一段时期的工作重点，房地产市场的健康稳定发展，对于城市副中心建设十分重要。

　　该人士称，去年8月，通州出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州区住房市场过热势头。但在非住宅市场，包括商务型公寓，以及规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目，还存在投机炒作。商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，有必要依法予以规范。本次适时强化此类项目的销售管理，短期将有效降低通州房地产市场热度，长期将有利于区域长远健康发展。

　　此外，该政策还明确规定了，新建商业办公项目，应按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或者组织。今后再出售时，也只能是出售给企事业单位和组织。

　　北京房协秘书长陈志认为，商业、办公类项目的配置，是为未来产业发展提供载体和物理空间。开发企业应严格按照规划用途开发、建设、销售和经营。改变规划用途的做法，不但严重扰乱当前通州房地产市场，也会阻碍未来产业健康发展，影响城市副中心建设。

　　通州的未来——全国唯一以区为单位进行限购的区域。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，通州公寓、商办项目限购，是因为北京尤其是通州的住宅价格已经呈上涨态势，且已处高位，调控政策执行严格后，投资客资金投向不得不由住宅转向未来商住投资价值较大的通州；另外，通州副中心迎来北京市政府的搬迁，未来区域资源和产业势必向通州转移，这对于通州商住产品也是一个非常大的机会，房产项目包括商住项目的价格也会迎来上涨周期，因此，通州的商住项目也会迎来投资客关注。从这个角度来看，通州商住限购也是未来防止由于上述两个因素导致的商住市场过热而来。

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