房价增速梯度减缓

  11月4日被是北京土地市场的一个重要节点。本日，北京8宗地块总成交金额高达87.69亿元。在八宗交易中有6宗自住型商品房用地交易，成交总价达70.09亿元。

  在调控的背景下，这一成交金额值得研究。

  市场人士对后市的判断小心翼翼，在2013地产汇年度峰会上，易居(中国)控股有限公司执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱表示：“从行业的角度来看，这是最近几年来最好的一年，未来的房价增速会逐渐趋缓。”

  “目前来看，北上广深这四个市场基本还是比较稳定，广州市场从中长期时间来看，有一个补涨的过程，唯一例外的是北京市场。”丁祖昱说，此前的调控中，开发商发现一线市场的风险比三四线来得更可控一些，这也导致北京在短时期内成为一个“激情的市场”，开发商纷纷北上掘金。

  这给地方出了难题。在竞争激烈的土地市场中，如何最大限度地限制风险？或许，这也是一线市场应该直面的难题。

  开发商对一线市场的偏好，在本轮调控中尤为明显。如闽系开发商中泰禾在北京市场的发力，阳光城在上海市场的频频出手。

  “这些市场的后续补充力量比较多。”丁祖昱表示，以上海为例，上海每一年的新增结婚夫妇在16万对左右，这16万个家庭都是较为明显的刚需人群。

  他同时举例了另外一组数字，上海每年的新出生人数在20万人左右，每一年新增的常住人口有将近50万左右，对于市场来说，都是较为重要的刚需组成人群。

  这也是北上广深被认为风险较小的重要原因，后续的补充力量从中长期来看，不仅稳定，数字也在逐步扩大之中。

  不过，开发商想“壮大”的压力也不小。来自易居的统计数据显示，前三季度TOP 50销售金额是105亿元，增长幅度达62%。TOP 10门槛达到433亿元，与2012年上半年300亿元门槛相比，增幅达44%。TOP 20房企门槛提升力度更为明显，增加至247亿元，同比增长76%。

  销售面积方面，TOP10房企入榜门槛达到368万平方米，较去年的同期增加了92万平方米，增幅达到33%，TOP20房企则从156万平方米增加至210万平方米，同比增幅35%。

  “开发商想进入这个阵营越来越难，从一个较长远的时间来看，从行业规模来说，是一个铂金十年，市场容量是一个庞大的数字。”丁祖昱表示，开发商的座次会发生一些调整，但是想进入前十强的门槛越来越高。

  “格局已经基本确定下来，前五十强是房地产开发企业的一线代表。丁祖昱认为，开发商的基本格局已经形成，短时间内很难会有大的变动。

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