聪明的贷款者不赌房价上升
聪明的贷款者不赌房价上升 不论下降趋势如何，如果金融体系要避免全面崩溃，那么政府立即采取强有力措施就是至关重要的。果真全面崩溃的话，经济各个领域面临的后果必将是灾难性的。不管愿意不愿意，华尔街、商业街以及美国各个大街小巷的居民现在都在同一条船上。 可是，在这种坏消息之下，千万不要忘了我们国家曾经面临过比这更糟糕的阵痛。仅2 0世纪，我们就经历过两次世界大战、十二次左右的恐慌和衰退、1 9 8 0年致使最低贷款利率达21％的恶性通货膨胀以及20世纪30年代的大萧条，当时失业率多年徘徊在1 5％至2 5％之间。美国从来不乏挑战。 可是，我们战胜了这些挑战，没有失败。面对那些挫折以及其它很多困难，20世纪美国人的实际生活标准几乎提高了6倍，而道-琼斯工业平均指数也从6 6点上升到11497点。而对比之下，过去十几个世纪，人类生活水平仅仅获得了微乎其微的改善。尽管道路并不平坦，可是我们的经济体制仍然一直非常有效。它释放了其它体制所不能释放的人类潜能，而且它还将继续释放。美国最美好的日子还在前面。 伯克希尔·哈撒韦公司的业务之一是克莱顿房屋公司，这是预制屋行业规模最大的一家公司。它最近的经历或许对有关住房和抵押贷款的公共政策辩论有启迪作用。 20世纪90年代，预制屋行业大多采取恶劣的销售办法。富有实际意义的首付要求经常不被理睬。有时还涉及造假。此外，不可能兑现的月供数额也得到了贷款者的同意，因为他们什么也不会损失。因此出现的抵押贷款通常经过证券化包装，然后由华尔街公司卖给了毫不设防的投资者。这种邪恶而导致灾难的行为链必然要以灾难告终，实际上也确实如此。 这里要指出的是，克莱顿公司在借贷业务上遵循了更理性的原则。事实上，购买公司出具的抵押贷款单据进而将其证券化的投资者从未损失一分一毫的本金或利息。但克莱顿只是个例外：整个行业损失惊人，阴影一直持续到今天尚未散去。 1 9 9 7年-2 0 0 0年的惨痛经历本该引起规模更大的传统房地产市场的警惕。但投资者、政府和评级机构却没有从预制屋灾难中吸取丝毫教训。相反，可怕的灾难再度上演：2 0 0 4年-2007年期间，同样的错误在传统住宅市场再度上演。贷方愉快向借款人提供对方靠自己收入无法偿还的贷款，借方同样愉快地签下这些贷款合同。两边都指望靠"房价上涨增值"来完成"不可能完成的任务"。一切又变成了郝思嘉(名著《飘》里面的女主人公--本网注)的思维："我明天再想该怎么办。"这种行为招致的后果现在充斥于经济的每个角落。 然而在房地产市场崩溃的背景下，克莱顿公司的1 98 88 8位借款人却还在继续正常还贷。为什么我们的借款人--他们的典型特征是收入普通，信用记录也谈不上多好--表现如此出色？答案很简单，这得回到"贷款101法则"。我们的借款人仅仅是比较了一下全额贷款与他们的实际收入(不是预期中的收入)之间的差距，然后决定他们是否有能力还贷。简单地说，他们办抵押贷款的时候就决定要还清这笔贷款，不管房价如何起落。 他们的"有所不为"也同样重要。我们的借款人不会指望用借新债还旧债的办法来还贷。他们不会签署诱人的前期优惠利率，因为一旦过了优惠期限利率调高，贷款额相比收入就会变得过于庞大。他们也不会作出这样的假设：如果抵押贷款的压力太大，他们总是可以靠卖房子来赚一笔。 当然，我们的一些借款人也会遇到麻烦。他们一般没有太多存款来帮助其渡过困境。出现拖欠贷款或丧失抵押品赎回权之类的现象，主要原因是失业，但死亡、离婚和医疗费用都会引起问题。如果失业率上升--在2 0 0 9年这是肯定的--那么就有更多克莱顿公司的借款人将遇到麻烦，我们的损失也会更大，虽然这种损失仍然是可以应付的。但房价走势对我们的影响不大。 很多人在谈到当前的房地产市场危机时往往忽略了一个重要事实，那就是大多数断供现象不是因为住房价值低于抵押贷款而引起的。相反，断供是因为借款人无法支付月供。业主在付过有实际意义的首付(这笔钱来自存款而不是其他借款)后很少会因为当前的住房价值低于抵押贷款数额而抛弃现在的住处。相反，他们走人是因为无法支付月供。 当前的房地产市场危机应该给购房者、贷款机构、经纪公司和政府带来一些简单的教训，以确保今后的稳定。购房至少要付1 0％实实在在的首付，并确保购房者的收入支付月供绰绰有余。购房者的实际收入也应经过严格审核。让人们拥有自己的住房虽然是一个理想的目标，但不应当成为我国的首要目标。让人们保住现有的住房才是我们的目标。 国库券泡沫是最新的投资风险 去年我犯了一个大错(可能还有更多错误，但这是最明显的)。在石油和天然气价格接近顶峰的时候，我买入了大量美国康菲石油公司的股票。去年下半年能源价格出现暴跌，这是我始料不及的。虽然现在我仍然坚信今后油价极有可能远远高于现在每桶40至50美元，但到目前为止我还是错了。而且即使今后能源价格上涨，此次购入股票的糟糕时机还是让伯克希尔·哈撒韦公司损失了几十亿美元…… 从好的方面来说，去年我们购入里格利公司、高盛公司和通用电气公司发行的总额为1 4 6亿美元的固定收益证券。这些证券非常棒，它们有较高的当年收益，这本身就让这笔投资非常成功。此外，在购入三家公司发行的固定收益证券的过程中，作为额外奖励，我们还得到了实际参股权。为了筹资购买这些固定收益证券，我不得不卖掉了一部分我本想保留的股票(主要是强生公司、宝洁公司和康菲石油公司的股票)。尽管如此，我依然---向你们、评级机构和我自己---承诺，任何时候伯克希尔·哈撒韦公司都会有充裕的现金。我们不能指望靠陌生人的好心来偿还明天的债务。如果不得不选择的话，我宁愿选择一晚的安眠，而不是额外的赚钱机会。 自己拥有住房是一件美好的事情。我和家人现在的房子已经住了5 0年，而且还会继续住下去。购买住房的主要动机应该是享乐和实用，而不是指望靠房子来赚钱或再融资。此外，购房者应该买与自己收入水平相符的住房。 |
相关阅读： |
