房价暴涨是为何

　　房价暴涨是为何

　　信用供给引领，其他三个因素作为助推，共同带来了这轮房价异动。另外有一系列因素也在助推这轮上涨加速，它可以解释信用扩张曲线没有弥合的另一小部分。包括货币因素在内，我们可以统称为推动房价上行的四大因素。

　　M2低估真实的货币供给，社会融资规模与M2的裂痕不断扩大。M2作为广义货币供给，一直被视为衡量货币扩张速度的有效指标。但在2011年之后，这一指标在指示意义上出现了显著失效。一则是它与社会总额的走势从基本吻合到裂痕不断扩大；二则是它对同期资产价格变化的解释力也明显下降。

　　初期理财产品规模的表外扩张是M2失效的原因之一；但在理财产规范统计之后，M2同样还是呈现出趋势紊乱和波动过大的特征，可能和债务置换等因素有关。M2低估货币供给的特征亦比较明显，至少从结果上来看，社会融资规模增速与M2增速之间的裂痕有增无减。

　　即使是社会融资规模亦低估了一个更广义的信用供给，2015年之后信用扩张速度明显加快。社会融资规模这个指标缺点同样很明显，它的界定宽度是个人及企业部门从国内金融市场获得的资金，从而存在一些遗漏。第一，它不包含国债这样的政府融资，因为不符合社会融资规模四原则之一的“金融原则”；第二，它不包含外商直接投资，因为不符合四原则之一的“居民原则”；第三，它不包含P2P、民间借贷等渠道融资，这部分似乎不违反四原则，但存在应用方统计困难的问题。

　　现代社会的货币供给本质上是信用的扩张。上述几块增量都构成了实质上的信用扩张，形成了对社会资源的竞争性定价，无疑会推动价格上行，却并未统计在现有货币供给口径中，这就造成了广义的信用供给被低估。

　　我们在这里做一个简单的修正模拟，即以社会融资规模为基础，增加上政府债券、政策性银行债等部分，增加上P2P，我们可以称之为“广义的信用供给”。

　　从经验走势看，信用供给曲线基本可以完美解释房价上涨。2015年中期以来房价上涨加速是一个显性现象。由于70城房价是指数化的，在技术上反映周期尚可，无法准确反映房价上升的相对程度。代表性一二线城市的价格变动其实更有参考意义。我们以深圳成交套均房价为基础，以美国成交套均房价为锚，在做了汇率折算后，可以看到“超涨”的那一部分在2015年中期之后明显加速。

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