恒大如何走向伟大?

　　恒大如何走向伟大?

　　恒大公告提出，将引入300亿元规模的战略投资者，如果能够成功，对照2016年恒大中报的数据，可使恒大的净负债率从92.9%降至65.8%，加上销售金额和交楼金额的大幅提升，以及销售回款和净资产的增加，恒大的净负债率会有明显下降。

　　2016年的恒大，正站在一个新的起点上。从2009年上市到2015年，恒大的合约销售额年均复合增长率为37%，核心净利润年均复合增长率为83%，净利润年均复合增长率为57.9%，现金余额年均复合增长率为50%，在不断完成“惊险的跳跃”、刷新自己记录的同时，也不断创造行业的记录。

　　我和地产数据公司克尔瑞的专家做了一些测算，今年恒大的预售额极有可能突破4000亿元。恒大有1.67亿平方米的土地储备，如果从2017年到2019年预售的年复合增长率仅为10%，未来三年也会依次突破4500亿、5000亿、5500亿大关，而事实上过去7年预售的复合增长达到37%。

　　如果从预售均价的角度，恒大上市后年均复合增长为6.6%，最近两年为8%到9%，如果未来三年按6%估计，预计预售均价为9322元/平米、9881元/平米、10474元/平米。据《上海证券报》文章数据，万科今年一季度预售均价为1.38万元(比去年一季度增加18%)，恒大为8898元(比去年一季度增加17.7%)，都得益于房价的整体上涨。考虑到恒大的产品布局已向一二线倾斜，预售价格的微幅提升应该是大概率事件。

　　因为从预售到交楼有一个时滞，所以交楼金额是更重要的数据。恒大2009年交楼金额是50亿元，2015年为1265亿，年均复合增长为71%。今年上半年交楼837亿，预计全年交楼额为1860亿，已预售未交楼的金额为3823亿。假设按照“上年末已预售末交楼金额的70%左右可在本年交楼”来预估，未来三年恒大的交楼金额达到2800亿、3480亿、3800亿不成问题。

　　恒大核心业务利润率过去6年平均为10.7%。如果未来3年能实现8.8%的核心利润率，利润额将达到243亿、308亿和337亿。考虑到恒大已经剥离了粮油、饮品等非主营业务，盈利能力会有改善，未来的利润预期有很大机会达成。

　　根据上述数据的分析，以及我和几家开发商与代理商的交流看，恒大在日前公布的2017-2019年几个核心数据预期(即销售额未来三年达到4500亿、5000亿、5500亿，营业额达到2800亿、3480亿、3800亿，核心净利将达到243亿、308亿、337亿)，只需销售额年均增长约10%、预售均价年均增长约6%，核心业务利润率年均增长约8%，即可实现。在我们看来，这属于一个相对理性，甚至可以说“保守”的测算。如果恒大进一步发力，就会大幅超预期发展。

　　而按照恒大2016年中报的口径，房地产进入了一个新时期：一方面，城市价值回归趋势愈发明显，核心一二线及周边城市轮番领涨。另一方面，居民人均住房面积已有较大改善，购房者对品质的要求日渐提高。因此恒大未来的策略是，进一步夯实房地产主业，深化一二线城市布局，在财务上坚持“现金为王”，提高现金总额、减低净负债率，稳定主业净利润率。

　　这样的一个既进取又重视风控、更加聚焦核心业务的恒大，从规模看，几年内可能没有谁能够超越，除非行业内发生大规模并购，通过并购诞生新的巨无霸。

　　如果中国房地产的整体态势稳定向上，城市化率提高和人口向一二线城市净流入的趋势不改，恒大毫无疑问将顺利实现未来三年的销售规模和盈利预期。那么，中国房地产能够开启一个“恒大时代”吗?我的回答是，还有几关要过。

　　，恒大的债负、债率和债息相对于万科、中海偏高，还不是本质问题，因为随着整个市场利率的下行，以及先还高息的旧债，加上具有强大竞争力的地产业务，恒大财务报表的改善是肯定的。但能不能真正用好融资，也是一个挑战。

　　恒大必须通过和深深房的重组、以及重组前引进战略投资者，才能真正解决负债率偏高的问题。A股和港股对永续债这一金融工具的使用要求有很大不同。虽然恒大的负债多是历史负债，在那个时候利率偏高是正常的，而且恒大已经完成了“负债变资产”的惊险跳跃，但债如铁，不会自动消失。背着包袱的前进总是不如轻装者更为有利。

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