买房难是个老观念

　　买房难是个老观念

　　过去，金融当局最关注的两大问题是通胀与失业，这才有了根据菲利普斯曲线来确定货币政策和财政政策的力度的依据。如今，资产泡沫已成为金融体系的最大威胁，尽管监管当局可以为货币泛滥而没有引发通胀而庆幸，却难以摆脱经济脱实向虚的纠缠。

　　如今，大家一定会对抢购彩电、录像机、冰箱等家电感到不可理喻，因为这些东西不仅没有一点保值功能，而且还会随着新款产品的推出而跌价。但在1994年之前，买家电保值一直被认为是理所当然的，尤其是买进口家电。因为那个时代中国还处在短缺经济时代，人民币对内通胀，1994年CPI达到24%，对外贬值预期也强烈。而且，当时家电的普及率还很低，彩电、冰箱和洗衣机成为结婚的新三大件（旧三大件是手表、自行车、缝纫机）。

　　过去，人们总认为货币发多了，就该通胀；如今，通胀已经成为西方国家的奢侈品，因为产能过剩、全球性的产业转移和贸易成本降低，使得不少可贸易品价格不涨反跌。取而代之的是资本品价格的上涨。

　　如今，大家都在抱怨购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营买入后不抛股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。因此，当我们在谈论过去的观念如何被颠覆的时候，一定要想好今天你认为不会变化的观念，今后也同样会被颠覆。

　　有时候，新旧观念的交替就在转眼之间，如去年金融市场还在大谈创新，今年的创新大会不再举行，监管与防风险成为共识。今年一季度央行还降低楼市的首付比例，到了三季度就开始限购和提高首付比例了。

　　经济金融领域观念的变化，旧观念被打破甚至颠覆，大都是通过流动性的变化来实现的。如果“流动性”这个词太学术，不妨记住马克思说过的“从量变到质变”。当然，这个量不仅是指货币流量，还包括人口流量、货物流量和信息流量，这四大流量才是我定义的流动性。如货币流让中国房地产的总市值成为全球最高；人口流让中国成为全球制造业第一大国；货物流让中国成为全球贸易第一大国；信息流造就了BAT，让杭州有望跻身一线城市，今后，中国经济新的增长动力应该来自于信息流。

　　这个标题不免有些武断了，难道所有的观念都会被打破吗？鉴于本文并非一篇严谨的学术论文，所以，带一点情绪也无妨，只是想强调：世界上有很多你认为是真理的东西，可能就是谬误。很多观念，都会随着时间的无尽延伸而改变或被颠覆。

　　比如，中国的老祖宗一直认为天体的形成是靠盘古开天地，从而几千年来大家一直接受“天圆地方”普遍观念，迄今我们仍称天为“苍穹”。但西方的老祖宗如亚里士多德在公元前就通过观察月食中阴影的形状，发现地球是圆的，进而又创建了“地球中心说”理论。“地心说”的观念，被西方人作为真理延续了1千年，直至哥白尼发现地球其实是围绕着太阳转的，太阳才是宇宙的中心。

　　哥白尼的“日心说”颠覆了“地心说”，也直接威胁到西方的神学。不过，“日心说”这一观念也就持续了几百年，1918年，美国的沙普勒根据球状星团分布研究银河系结构，发现太阳并不位于银河系的中心位置，于是，“太阳才是宇宙中心“的观念也被打破了。

　　上面这个案例说的是过去两千多年来，由于科技进步、天体研究的发现，打破或颠覆了原先错误的观念，因此，真理也是相对的。只要有足够长的时间跨度，估计大部分观念都要被打破。不说远的，也不说跨行业的，就说说经济金融领域里的很多你认为正确的观念吧，也会随着时间的推移和经济结构的变化而打破。

　　短视是人类难以克服的缺陷

　　记得1988年我还在读研究生的时候，外籍英文老师说过一句“人民币像卫生纸”的话。的确，当时很多人去抢购卫生纸、肥皂、火柴等，如今看来，真不知抢购这些商品有何用。但当时大家都认为这是明智的选择，因为1988年恰逢物价闯关，当年的CPI达到18%，很多计划内日用品的价格都将大幅上涨，如茅台价格从计划价的20元涨至市场价的300多元。抢购计划价的商品成为跑赢CPI的唯一选择，商店的货架上商品几乎被抢空，银行也发生了排队提取存款的挤兑现象。

　　我1998年在深圳工作的时候还买了一辆日本原产的尼桑风度，因为恰逢日元升值，价格要40多万，当时40多万可以在深圳买一套两室一厅的房子了。但为何不是先买房而是先买车呢？因为当时深圳的房价总是高开低走，一手房买了就跌，根本没有保值一说。但进口车却都在涨价，除了货币贬值之外，还有税负上调因素，故后来价格又涨到了50万。当时的观念是，车是长期的耐用消费品，要买就买原装进口的，一步到位。如今，大家对原装进口家电的崇拜观念已经改变或淡化了。

　　如果1998年深圳买房，至今的投资回报率10倍都不止，但选择买车，持有至今的残值减去养护费用肯定是负值，而你花费的汽油费也足够打的了。所以，从投资的角度看，买房是100%的正确。当然，这是纯经济动物的观念，人不完全是经济动物。

　　但不管怎么说，1998年买车而不买房，总是错的。错的原因还是在于，观念的形成往往基于现实中太多的类同案例，故达成共识的观念总是短视的，而跟随羊群效应往往是亏钱的。如果你是基于对未来五年或十年的商品和资本品的供求关系分析来进行买卖决策，就不容易犯短视的错误了。

　　2000年之前，中国居民的资产配置的形式主要是存款，因此，大家的理财观念就是对内防通胀，对外防贬值。采取的方式主要是，股市上博取价差收入、购买耐用消费品和换汇。如今看来，股市博差价的投资者80%是亏损的，大部分耐用消费品价格都是下跌的，人民币汇率则出现了2005-2014年长达9年的升值。

　　回顾26年来的A股市场，大家总以为股市熊长牛短，指数来来回回，涨幅不大，无法进行长期投资，只能短线赚差价。但事实上，只要不买大市值股票，投资一组中小市值的股票并一直持有下去，这种傻瓜式的投资方式，不仅跑赢巴菲特，且收益率远高于投资楼市的收益率。只是因为股市的波动幅度太大，容易被洗出去；楼市波动不大，且交易成本高，反而拿得住。所以，你一向认为正确的观念可能是错的，教科书上告诉你的投资理念，在以资产重组和注入为特色的股市里，并不适用。

　　2000年之后，房子成为中国居民资产配置的主要资产，如今已经占整个居民家庭的资产比重60%以上。如果在2000年之前或之初你就有这样的领先观念——即认为大类资产配置中应该增加房地产，那就可以获得巨额收益了。如果2000年以后，你仍守着中国人传统的通胀观念和贬值观念不变，那可能就会影响到你的投资方向和财富累积。

　　2000-2005年这段时间，虽然楼市已经出现了一轮牛市，但涨幅并不大；尽管M2的增速维持在20%左右，但主要是外汇流入导致的。其次，居民房贷占GDP比重极低，说明杠杆买房者比较少。老百姓收入差距尽管已经有所扩大，但财富差距并不大，基本上可以看成是在同一起跑线上。于是，我在2006年写了一篇据称对一些人的理财观念带来颠覆的文章，叫《买自己买不起的东西》，说白了，就是当你还买不起房，只好选择买股票作为资产配置手段时，不如即刻就借钱买房；因为你买不起的那个年代，很多人也买不起，等到几年后你攒积了钱准备再买房时，发现房价却又涨了很多，你仍然买不起。

　　中国人的传统观念是勤俭治家，不仅不欠债，还要少消费多存储，政府也提倡“储蓄光荣”，但这一传统观念不仅被后来的通胀不断打破，而且被货币超发所颠覆，储蓄一族成为当今社会最悲剧的一族。中国人的理财观，从储蓄保值到购房保值，再到如今的加杠杆增值，老观念不断被新观念取代，但新观念随着时间的推移，一定又会成为很多人的悲剧。

　　如今，当居民新增房贷规模以每年翻一倍的速度增长，房地产不败观念之下杠杆买房已经成为全社会共识之后，当大家都认识到所有预测房价走势的经济学家们都错了，只有任志强一个人对的时候，楼市的观念及楼市本身会不会来一场颠覆呢？

　　从监管理念看，新旧观念的交替就在转眼之间，如去年金融市场还在大谈创新，金融混业化大行其道，私募基金如雨后春笋般崛起；今年证券市场的创新大会不再举行，监管与防风险成为共识。今年一季度央行还降低楼市的首付比例，到了三季度就开始限购和提高首付比例了，国庆更是大刮限购风。

　　有人说，中国的房地产市场会否依照俄罗斯的模式，即通过本币贬值来换取房价的长期稳定？我觉得不太可能，尽管人民币的一次性大幅贬值会导致外汇不再流出，但金融当局不能这么做，20年前可以这么做，因为外汇储备规模不大，经济体量也不大。此外，国人的投机心理太强，价格双轨制下的全民经商，通胀年代的全民抢购，90年代初的全民炒股，如今的全民抢房，连日本核泄漏都会导致中国部分城市的全城抢盐，你说，中国的房价能稳得住吗？

　　如今，大家都在抱怨购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营增持股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。因此，当我们在谈论过去的观念如何被颠覆的时候，一定要想好今天你认为不会变化的观念，今后也同样会被颠覆。

　　当前大家都在讨论如何赚钱，却很少有人讨论如何避险。但经济下行已经成为长期趋势，这也意味着投资回报率的下降和全社会收入增速的下降，那么，今后投资风险应该大于收益吧？估计未来五年内，大家讨论的热门话题将不再是如何赚钱，而是如何减少亏损。

　　观察量的波动以把握新观念新趋势

　　在经济金融领域，基本上没有一成不变的观念和盈利模式。比如，过去我们一直强调要建设社会主义新农村，因为三农问题是导致经济发展不均衡、收入差距扩大的最头痛问题。但这些年不提了，为什么呢？因为农业人口在不断向城里转移，很多希望小学都空了。所以，解决三农问题最好的方式就是发展大城市，农村的人少了，农民人均拥有的资源就多了，农业现代化才可能实现，农民收入才有可能增加。

　　城镇化也一直是中国独特的区域均衡发展观念，但过于强调城镇化导致三线四线城市房地产库存大量增加，而同时一二线城市住房供应短缺。由于中国人口不断涌向能够创造更多就业机会的一二线大城市，故大城市化应该会慢慢成为社会共识，这也是我在2009年就提出的观点。今年合肥、南京、杭州等二线城市房价的大涨，也印证了这一点。

　　随着中国经济更多地融入全球经济、居民收入水平提高和经济结构变化，社会的观念或共识往往会跟不上时代变化的节奏，这就需要及时更新观念，调整政策。如中国加入世贸之后，逐步成为了制造业大国，因此，商品开始过剩，连美国都指责中国向美国输出通缩，如今，不仅中国的产能过剩，全球的产能都过剩，所以，CPI总是起不来。过去，大家的共识是，作为13亿的人口大国，就业将是难解之结，所以，稳增加就是为了保就业。如今，产业结构发生了变化，一个百分点GDP的增长率可以带来的新增就业人口也从10年前的80万，增加到160万。那么，我国的货币政策是否还要把通胀和就业作为主目标呢？是否应该考虑以编制资产价格指数，并以控制该指数为目标呢？

　　现在看来，弗里德曼的货币理论要更新了，费雪的货币方程式要加上资产及资产价格的变量了。过去，大家担心通胀，如今，美国、日本则盼望通胀，并通过宽松的货币政策来刺激通胀，通胀似乎已经成为了一种奢侈品。这就是新观念对旧观念的颠覆，菲利普斯曲线还有用吗？

　　过去，太多的观念或理论都是基于一段时期的统计观察而形成的，包括如库兹涅茨的倒U型理论，但随着观察期的不断延长，不攻自破。如今，无论是投资层面的机会选择，还是政策层面的目标调整，都可以通过统计手段来获取数据，从而发现趋势的改变。投资获得超额收益，往往是在新的观念形成之初就认可这一观念并积极参与。

　　我曾经说过，流动性的变化会影响估值，也就是股市中的习语：量比价先行。实体经济的流动性下降，表现为全球贸易增速低于GDP增速、海运指数的下降、产能过剩等，表明通胀难现，大宗商品价格下跌。相应地，资本、资产市场（包括房地产）的流动性充裕、交易活跃，说明资产价格膨胀，尤其是楼市大涨。因此，只要盯住量的变化，就会找到热钱的流向和不同资产价格变化的方向。

相关阅读：