北上超纽约要警惕

　　北上超纽约要警惕

　　在大周期阶段，如果估值脱离基本面而形成泡沫化，可能使得大周期提前到达终点。大周期的提前结束是很可怕的，意味着大周期可能将以日本模式结束，而不是美国模式结束。

　　判断大周期结束时是否会出现房价泡沫破灭，小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况，才是决定房价大涨后走势的关键因素。

　　从“居民部门利息保障倍数”(2015年10.4倍)、“新房名义市值对居民购买力占用比例”(2025年不超60%)等数据预测，到2025年仍是安全的。过早得出“中国房价已经严重泡沫化”或者“泡沫即将破灭”的结论，是值得商榷的。

　　核心都市(如纽约、北京、上海)的房价与所在城市的人均收入水平、人口密度的相关性弱，而与以下三个指标紧密相关：经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力。北京上海的房价超过纽约是大概率事件，到2015年已快成为现实，这同时是风险的开始，大幅超过纽约则是逐步赶顶的信号。

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