城市化中的大周期和小周期
城市化中的大周期和小周期 那么，目前大家最关心的是，如何提前判断中国大周期在什么时候结束？其结束方式是美国式的平缓收尾，还是日本式的泡沫破灭？ 从城市化的规律来看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率是56%，距离这个水平，还有很远的距离。也就是说，中国房地产的发展，还在大周期内，即高速增长期之内。 但需要强调的是，不能说城镇化率不到75%，房价一定只涨不跌。因为根据第二点，在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，这可能使得大周期提前到达终点。大周期的提前结束是很可怕的，这意味着大周期可能将以日本模式结束，而不是美国模式结束。 根据第二点，购买房屋的收益分为两部分，一部分是租金，即使自住购房也是如此，因为这相当于把房子租给自己住，省掉的租金就是收入。一部分是房屋增值的收益，问题主要出在这部分。 在小周期时代，房屋增值的收益比较容易估计，因为房价能跑赢消费物价，但不会明显超出经济和收入增速。但在大周期时代，人们只能根据历史增速来预测未来增速。这样就很容易在大周期尾段犯错误，而最终出现某种因素，使得高估值无法维持，而导致了泡沫破灭和大周期的结束。 这不但是每个居民关心的问题，也是房地产企业最关心的问题。2013 年的时候，我们寻找了大量的文献，但遗憾的是，没有任何能让我们觉得信服的判断逻辑。因此，我们不得不自己进行量化研究。这项研究涵盖了过去40 年所有能找到数据的经济体，其房价和可能对房价有重大影响的所有宏观指标。 发达国家房价涨跌各指数的对比情况。可以发现房价易涨难跌是全球普遍现象，过去半个世纪，各国房价上升的年数均明显超过下跌的年数 。 万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 第二张图是27个可以追溯20 年以上房价增速数据的国家和地区的数据。从图中可以看出，绝大多数国家/地区房价都出现过长期大涨的情况。除德国外，其他26个都出现过不同程度的房价繁荣，其中不乏超过我国的例子。(e.g., 日本在1953-1973年17年间连续上涨了30倍；韩国在1971-1985年15年间累计上涨了12倍；香港在1985-1997年13年间上涨了9倍；台湾在1987-1989年3年内累计上涨了3倍；西班牙在1971-1991年21年间累计上涨了25倍；意大利在1971-1983年13年间累计上涨了8 倍。) 万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 第三张图更细致一些的面板数据，在27 个国家和地区共1046个样本年份数据中，1970年以来显示出现房价上涨过快的时间段共有61段，出现严重衰退的14段。 万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 从上面多个经济体的历史数据来看，日本市场的持续下跌是孤例。迄今为止，日本创造了发达国家地价下跌22 年的最长记录，也是房地产市场泡沫破裂后长达十年依然未能恢复的唯一个案。在快速城市化阶段，尚无房价持续下跌的先例。在城镇化率达到60%之前，名义房价很少出现超过2年的连续调整，且房价累计跌幅一般不超过10%。 接下来，我们考察在类似中国当前城镇化水平阶段，其他国家房价变动情况。 一个显著特征是，几乎所有在这个城镇化水平阶段的国家，房价都经历着较大的上涨。万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 在量化研究的基础上，我们发现，判断大周期结束时是否会出现房价泡沫破灭，小周期阶段常用的房价收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指标。而居民部门偿本付息能力、供需平衡情况，才是决定房价大涨后走势的关键因素。 在大量量化分析中，我们发现是以下两个指标组合，是迄今为止最有解释力的: (1)居民部门利息保障倍数=居民总储蓄/利息支出，临界点为1.5 倍。 (2)新房名义市值对居民最大购买力占用比例=(私人部门房屋新开工套数×当年新房均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出)，房价下跌临界点为60%，大跌临界点为80%。 根据国际历史数据，我们发现，当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。美国在第一次大涨顶峰期，家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数为2.14，2007年时只有1.46；日本第一次时为3.75，1989年时只有1.49；台湾在1997年时有3.4倍，而香港仅为1.23；芬兰在1989 年时只有0.73，2007年时有1.55，同期西班牙仅为0.99。 而出现泡沫破裂的，大部分在顶峰期第二个指标都超过了80%，也就是说，即使居民部门将绝大多数可用于投资的资金全部用于购房，也不一定能够消化供应。 以下是一些典型的对比案例: 万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 在这些案例中，除美国2007年以外，其他案例中第二个指标都具备解释力。而美国2007年之所以例外，是因为之前家庭部门信用净增长很大，降低了分母。 万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 沿用这个数量分析模型，我们将中国当前数据代入，从数字上可以基本确认，短期内中国并不存在整体性房价大跌的风险。 第一个指标，居民部门利息保障倍数，在2015年为10.4，按照未来十年房贷CAGR 达到20%预测，到2025年也不会突破安全边际1.5.万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 再看第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力占用比例，按“城镇住房新开工面积×销售均价”未来五年CAGR不超过11.8%、未来十年CAGR不超5%预测，2020 年、2025年也不会触及60%的警戒线，更不会达到80%的临界线。 所以，从国际经验来看，目前过早得出“中国房价已经严重泡沫化”或者“泡沫即将破灭”的结论，是值得商榷的。 |
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