美国投资经验
美国投资经验 在我们的视野范围内，目前尚未见任何经济体，有长达百年的可信、整体性、连续、电子化房价数据。相对来说，美国数据质量较高，但符合上述条件的数据，也只能追溯到1950 年。与中国不同，美国有每套总价数据和成交套数，但没有平米数据，而中国则是有平米数据，而没有套的数据。 1950 年到2015年，美国住宅每套的均价和每年的价格涨幅：万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 从美国房地产市场历史数据看，房价长期上涨、易涨难跌。在过去66 年，美国房产只在1970、1991-1992 和2008-2011 期间三次下跌，其他年份全部上涨。同时，也并没有发现明显的周期性规律。每次（房产地）景气循环的时长和幅度，并无统一的规律。 如果我们将房地产均价、消费物价、和名义GDP增速放在一起比较，可以得到以下这张图：万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕万科董秘述房价分析框架：大周期未结束，北上超纽约时要警惕 从这张图可以看出，从1950年到2015年，美国房价上涨24.8 倍，同期消费物价指数上涨9.95 倍，名义GDP 上升28.33 倍。也就是说，长期来看，美国房价跑赢CPI，但略输给名义GDP。另外一个有趣的观察就是，这三条曲线从未交叉，并保持基本类似的走势，也就是说，美国的房价、物价水平，和经济体的名义增长水平是同向变动，高度相关的。其中有一个非常重要的分界点，就是1980-1982 年左右。之前三条曲线都呈现总体上行态势，而之后则转向下行。这个点，就可以看作区分美国经济“大周期”和“小周期”阶段的分界点。 事实上，从历史数据看，几乎每个经济体都有一个类似的分界点。也就是说，每个经济体在其发展史上，几乎都有（且仅有）一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后，则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。 |
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