关于市场消费者需求的再研究

　　关于市场消费者需求的再研究

　　2016年的调控源于人民币超发之后，老百姓为了保值，在购买财产的过程中不断加杠杆，比如城镇居民的资产债务由原本的20%迅速提升到50%，整个市场迅速掉头，形成了资产荒。

　　在这个过程中，我们必须对大城市和大都市圈重新认识，看清趋势。原先的普遍观点是大城市要限制人口，大都市圈互相之间的同质化严重，目前我的观点是都市圈的发展规律是继续城市化，而且都市圈之间的竞争将由之前忽视人口，迅速转变为人才的竞争、人口流入速度以及数量的竞争。

　　资产价格提升后的一个重要市场变化就是消费在升级，主要体现在90后的消费行为上。他们和70、80后完全不同，“活在当下”是90后的口号，消费升级的大趋势不可阻挡。消费升级、人群的集聚和我们房地产之间的矛盾开始突出，两个主要矛盾点：

　　第一，大都市圈里分核心都市与外围，这是两个不同的市场，必须要区分。原先分城市我们是分一二线，现在是站在大都市圈和大市场的角度来分配人的居住空间。比如，原先惠州与深圳的关系远，常州与南京也一样，互不相干。现在从大都市圈的角度开始融合了，核心原因是轨道圈的改善，而且随着城际交通的完善，一个城市沿着轨道上班这种生活方式将逐渐成为必然。

　　第二，沿着轨道交通，通过时间改变空间，对中国城市化有着深远的影响。消费升级之后，时间将改变空间，核心城区的房地产交易跟这个区绝大多数工作人口是完全没有关系的，全球大都市基本都相似，看纽约、东京、首尔等，发展规律都一样，中国大都市圈也将沿着这个规律发展。

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