穿越楼市迷雾，跨越牛熊周期

　　穿越楼市迷雾，跨越牛熊周期

　　到底房地产下半场该走向何方？在新形势下房企的战略方向应该如何选择？2016年中国房地产总裁峰会于11月25日在上海静安香格里拉酒店举办，500余位房地产企业董事长、总裁莅临现场。世联行董事长陈劲松在现场震撼开讲。下面是他演讲中的一些金句。

　　我有一个使命，在开场的时候必须提醒朋友们，本轮调控跟以往是完全不一样的，其力度和结果，全行业有可能估计不足。

　　“30年为一世，道更“——这句话落到房地产，是指行业走过30年之后，规则要改了，这就带来了行业的上半场与下半场。

　　上半场的四个关键词：地方土地财政、预售制度、量的增长、开发红利；但这些现象在下半场再难以维系。

　　上半场有四个市场背景：资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足；只有深刻理解这些背景，才能理解行业从何而来，要往何而去。

　　以资本为例，之前是资本稀缺时代，开发商没钱，靠预售；政府没钱，靠卖地；老百姓没钱，靠按揭。但现在是资产荒时代，逻辑完全不一样，因此规则肯定要变。

　　下半场的四个关键词：量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量；理解了这些变化，就能抓住市场的契机和创新的本质。

　　以大都市圈化为例，马拉喀什和卡萨布兰卡摩洛哥的房价相当于人民币12000左右，但其发展程度最多只能算中国80年代的城市。但就因为他们是非洲的核心城市，可以说“都市圈改变了我们平常所认为的价值规律“。

　　轨道产业的价值规律：以户田为例，作为东京都市圈的重要轨道线节点，但其房价却是全日本房价最低的地方，从这一点发现我们常说的轨道交通规律并不适用。但进一步分析，由于户田那里没有任何产业聚集，城市没有活动；因此未来需要在“轨道交通价值规律“”下叠加“产业聚集价值规律”。

　　容器规律：未来的所有创新都将跟随着核心都市，核心都市将成为一个大容器，但同一城市的房价或者资产也将出现极度的分化局面。以纽约曼哈顿为例，华尔街的高大上和中国城的脏乱差并存，彼此的资产价值也完全不一样，这就是容器规律，什么都能包容。

　　我相信，在2019年之前，预售制度会发生变化，从香港模式过渡到欧美模式，作为消费者的我们将不会那么悲惨。

　　未来城市主角的变化，导致消费升级所带来的红利一定是房企需要关注的。以60后为例，这波最富裕的人群在退休后，将带来养老地产的爆发期。

　　时间将改变着我们的空间，由于未来的生活方式发生巨变，将导致户型也发生巨大。

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