看孙宏斌如何评价十强房企

　　看孙宏斌如何评价十强房企

　　孙宏斌不经常演讲，但一演讲就备受关注，倒不仅仅是因为他知无不言的真性情，也不是所谓的孙宏斌是地产圈的超级网红，而核心是他对市场、对投资，对并购，对地产行业深刻的分析和化繁为简的解读。今天特别推荐孙宏斌11月23日中国地产金融年会的演讲，非常接地气的一篇战略分析。推荐为每一位地产中高层研读和借鉴。

　　1，去年老潘参加融创发布会时，孙宏斌就说他作为融创掌舵人，他只做三件事，做判断，做投资布局和做风险控制。同时，融创最核心竞争力无其他，就是投资能力。其实业内都说融创营销很强，销售狼性，但其实是融创投资拿地拿得好，城市选对地段选对投资机会选对，客户选对，自然后期销售就不是太大问题。所以看融创，多分析他的判断和投资布局。销售倒是其次。

　　2，房地产投资逻辑，没有今天和未来差异之分——因为这个行业的投资逻辑在未来和今天、昨天是一样的，因为这个行业是一个很古老的行业，有人的时候就有人盖房子。那时候的房子是用木头、土坯，现在用砖、石头，原来窗户都是纸糊的，现在有玻璃。根本的价值点没有变

　　3，假设很重要——不能空谈投资逻辑，投资逻辑一定要有假设，有判断。所谓的投资逻辑一定要对未来社会、对国情变化，对时代趋势有判断，没有判断就没有投资逻辑。

　　4，房地产如何做判断，孙宏斌谈到四点：其一，经济整体，中国说6.7%大家都不信，我觉得没有那么多，也没有必要那么多，GDP哪怕4%、5%也是很高的，其二，无论如何，一个规律是经济下行压力比较大的时候，量化宽松、低利率是必然选择。全球央行都是这样的，日本都30多年了，美国欧洲也是这样的选择。其三，人民币汇率应该是8-9。2014年之前，人民币的增值大概是35%，现在贬值是12%-13%，增的那些还没有贬完呢。其四，中国贫富分化也比较严重，做30%，10%，5%的金字塔尖的客户，融创做高端产品应该不愁市场。

　　5，去杠杆要辩证的看——比如，在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会，谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。比如对企业而言，去不去杠杆得分企业。如果你的素质好、资产质量好、操作能力强，那你是可以加杠杆的。如果你的资产质量差、运作能力差，你的杠杆越多死得越快。

　　6，融创为何不去国外开发——如果说美国有投资机会，那么中国也有，我不觉得中国的投资机会比美国差，所以这也是我们不愿意去国外开发的原因。反过来，中国市场也足够大，优秀的房企也能够在整体行情进入高点获得更多成长机会。

　　7，行业已经到达天花板，未来行业下一步5-10年或者5年左右，前100名会占据70%-80%，前10名会占35%-40%，这样的话，前10名平均就要4000亿，没有两三千亿进不了前10名。

　　8，这次的宏观调控力度超过每一次的，这一次是自上而下的，是目标管理的。所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。过去可以预期到“两会”的时候，这次直接到十九大。这个影响是特别大的，再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。

　　9，当前和未来房企投资逻辑有三点。其一，投资也要做的好、房子也要盖的好。有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差；有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差；哪个阶段做不好都不行。第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。有了这三点，我的投资逻辑就出来了：

　　你要买对地方、买对时间，多借点钱。

　　对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。

　　现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。

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