中海地产发展瓶颈

　　中海地产发展瓶颈

　　半年报显示，今年上半年中海地产仅在济南、南昌、长春和香港拿了4块地。截至6月底，中海地产土地储备总建筑面积为3645万平方米。相比同行，中国恒大（3333.HK）截至今年上半年土地储备总建筑面积已达1.86亿平方米；碧桂园（2007.HK）仅上半年就在全国拿下181块土地，预期建筑面积约达4385万平方米，是平均一天拿下一块地的快节奏。最近两年，中海地产体系内核心城市项目储备数量远不如同行，通过此前收购中信地产，中海地产才将部分一二线城市项目装入囊中。

　　过去多年，中海地产在与大股东中建的博弈中，逐渐走出了一条独特的国企治理模式，并以其高利润、成本及管控精细化等，一度成为业界学习标杆。半年报显示，今年上半年，中海地产的净利润额依然以168.2亿元领先同行。而最近两年，中海地产净利润率均在25%高位徘徊。

　　但是，此前的改革并未真正对中海地产有本质提升，而更多局限在组织架构调整上的小打小闹。在延续固有优势之外，中海地产的业绩表现并未有明显亮眼之处。半年报显示，2016年上半年，中海地产实现销售金额952.6亿港元，同比增长仅11.5%，销售额也仅完成全年业绩的45.4%。在今年市场大好之时，房企销售增速近100%的不在少数。

　　在新的市场环境下，中海地产抱持此前既定香港开发模式，一味以高利润为导向，有路径依赖，而缺乏变通与创新性。这也让中海地产不可避免地走向了一个新瓶颈。

　　在业务模式上，中海地产最早在城市核心地段开发起家，但目前因拿地难，想继续维持这一开发优势难度较大。一二线城市竞争加剧，地价水涨船高，而中海地产以稳健、保守著称，内部有严格投资标准线。《财经》记者了解到，中海地产对拿地严格要求，拿地前提是地块投资回报率测算均在15%—20%以上。但新地价与市场环境下，要达到这一投资回报标准并不容易，这也导致中海地产近两年来多在土地市场缺席。

　　“中海地产对一地的房价预测很保守，又对利润有很高追求，所以算项目利润率总是算不过来账。土地市场热时，我们就更难拿地了。”上述中海地产中层管理者说。

　　限制中海地产拿地节奏的还有对合作拿地的顾虑。不同于一些地产同行会选择与同行合作拿地，中海地产在合作拿地上较谨慎，几乎不与同行合作拿地。“现在只能和中建、中信合作，其他民企合作拿地想都不要想，因为怕国企资产评估时说不清，中海地产领导层很保守，不愿冒半点风险。”上述中海地产相关人士说。

　　而国企投资决策固有弱点，在中海地产也有体现。目前，中海地产投资决策体制仍高度集权，流程复杂，不如民企一线授权充分。

　　由于对利润及成本控制的极致要求，中海地产也限制了各条业务线创新的空间。在整个房地产行业都在转型、房企寻找新的利润增长点时，中海地产仍坚守传统住宅开发领域，并无转型与开拓新业务计划。

　　这可能进一步限制中海地产的未来发展空间。中海地产管理层人均50余岁，思想相对保守。当一些房企同行已在内部推广信息化建设时，上述中海地产原中层管理者说，“郝建民连微信都不用。中海地产是万科的反面，不想转型，也不想改变。”

　　 中海地产已有部分人才流失。在人员流动频繁的地产界，挖中海地产的人曾是业界共识。过去，万科有“海盗计划”，龙湖内部有“中海军团”，碧桂园的中高层队伍中也已进驻不少中海地产人。执行力高的中海地产人越发受欢迎。一位中海地产相关人士认为，中海地产体系太过保守，缺少变化。比如中海地产产品也是很多年前传下来的固有体系，缺少新理念，这造成中海地产品牌影响力走下坡路，亟待提升。

　　中海地产收入机制市场化不足，一定程度充当了人才流失的助推器，其人才激励制度也需进一步挖掘。国企收入天然无法与民企抗衡。如郝建民曾身为中海地产董事会主席，年薪702万元。而在碧桂园，在各类激励制度下，今年已出现年薪过亿元的区域老总。

　　郝建民离职后，现接替者肖肖已有新构想。《财经》记者从中海地产了解到，肖肖准备加强对产品的重视程度，对利润的极致追求也有所降低。12月，这些理念将有所体现。

　　因年底是决定房企利润的重要阶段，年底工程竣工，会直接影响利润结算。之前中海地产为了追求高利润，对竣工工程节点考核要求非常严格，不可妥协。而现在，一些有风险的中海地产项目，内部已宣称可以放松要求，不同以往。

　　这是否反映了母公司中建对中海地产的管理意志，或肖肖本人的管理理念，仍不可知。肖肖尽管被认为是一个过渡者，但已在落实他的新构想。

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