经纬创投入股房产网站安居客 涉资近1000万美元

　

    　11月，上海房地产市场进入深秋时分，经纬创投（Matrix Partners）却不愿再做一名看客。

　　近日，本报记者独家获悉，经纬创投注资上海房产网站安居客，数额规模接近1000万美元，双方决定将在近期宣布该项交易。安居客方面对记者表示“此交易正在进行中”，同时婉拒记者的采访。

　　搜房的“后辈们”

　　在房地产信息领域，率先涌现的是房地产垂直网站，如搜房、搜狐焦点都是闻名业界多年的领先者。

　　成立于1999年的搜房员工超过2000人，在过去几年中接连引入了IDG、高盛、法国Trader Classified Media和澳大利亚电讯（Telstra）四笔风险投资，原定于20008年上市。搜房2007年营业额为4300万澳元（约合2.82亿人民币），较上一年增长79.2%。

　　和这些规模惊人的网站相比，安居客、搜屋、安家网这些以提供新房、二手房、租房信息的网站还像是蹒跚学步的孩子。

　　三家中历史最为悠久的安家网成立于2000年，2004年转型后主要经营房贷业务，通过提供贷款渠道，以银行等多种贷款机构的返点为主要收入。本土开发商投放的广告也是其重要收入。

　　但2005年受宏观调控影响，交易量下挫。2007年10月，曾在携程、搜房任职的周华加入安家网，开始提振其新房和二手房业务。

　　搜屋创始人周小龙告诉记者，搜屋起步于2006年，借鉴了广东地区房地产网站满堂红“网络经纪人”模式。

　　网络经纪人的关键在于，它能有效减少虚假信息，提高用户的效率。这些网站不仅通过关键字过滤对房源进行甄别，另外在经纪人信息旁边设置投诉窗口，规范经纪人行为。

　　此次投资的焦点，即三家中最为年轻，规模最大的安居客。安居客目前有100多名员工，安家网约为40名，搜屋网更少。

　　相比搜房网创始人莫天全，安居客掌舵者梁伟平，还远在众人的视线之外。

　　有知情人士称，梁伟平原是易趣的员工，与经纬创投合伙人邵亦波曾共事。甚至目前在安居客，还有不少老易趣的员工。

　　资料显示，安居客网站背后的瑞庭网络技术（上海）有限公司成立于2007年1月。这只团队的目标是把安居客打造成为中国首选的网上二手房交易市场。在成立4个月后，安居客就正式上线。

　　在2007年11月，安居客就曾获得美国一家投资公司首轮数百万美元的投资。有该行业人士提到这家投资机构就是经纬创投，但该消息没有得到证实。

　　网上二手房交易时代？

　　传统垂直网站，如搜房等，将自己定位媒体，以广告为核心收入。房地产新房广告、商业评选、团购活动都能吸引大笔广告收入。虽然地区性房地产网站如武汉亿房，地区热线的房地产频道也颇有实力，但这几家在全国的规模效应足以稳固其上亿元收入。

　　但从2007年从搜房出走并担任安家网总经理的周华看到了一个新趋势：二手房交易时代的来临。以上海为例，随着中环以内新盘供给逐渐枯竭，上海将迎来活跃的二手房交易时代。

　　“上海的今天就是其他城市的明天。”周华说。

　　虽然目前新房广告占安家网60%的总体收入，但周华认为未来安家网主要收入将是二手房交易市场。

　　那么，这个市场究竟给这些网站的生存空间有多大？

　　周华和周小龙都将目前上海的房产经纪人数量定在6万人左右。

　　周小龙做了一系列算术题。以每个月全上海成交15000套二手房为例（这个数值今年显得偏高，2月份，汉宇地产发布报告仅为7000套）。他乐观估计，3年内上海份额最大的网站能占到总蛋糕20%的份额，即为3000套/月。

　　如此，如果线上活跃着6000个经纪人，可保持二个月成交一套的频率。这是经纪人所能接受的。

　　这还不包括三倍于二手房交易市场的租赁市场。这个标的小、佣金少的市场同样具备吸引力。对中介来所，达成1000元的租赁交易，可以取得上下家各自35%的佣金，即700元，即使没有二手房交易上下家各取1%的大单，多少还能保证经纪人投入和产出平衡。

　　投入和支出的承受能力，还取决于网络经纪人的付费模式。

　　目前网络经纪人模式的付费有多种。其一，与经纪人所在公司签订合同，由公司支付每月费用，有些公司全部承担，或各为一半，或个人垫付再向公司报销等等；其二，经纪人所在公司不予支付，经纪人个人承担，公司在交易后给予佣金收入如15%的提成。其三，独立的经纪人，不特定隶属某个公司，或者与某些公司只是暂时的松散的关系。第一种目前占主流，第三种的群体在上海较小，不到5%。

　　对公司来说，其承受费用能力更强。周小龙计算：以每个经纪人缴纳400元的费用为计算基础，一家公司为100个经纪人支付费用，一个月费用4万元。即使平均半年成交一单，即总量100单，每月成交量为16单左右。在上海，以每套二手房平均收益3万为计，每月的收入达到48万，和4万的支付相比。

　　“互联网的价值是远远被低估的。”

　　周华的账本也算的非常乐观，上海6万经纪人，按照最低200元的收费，若安家网能在未来获取30%的份额，一年有4000多万的收入，而公司的成本除了推广之外相当低，这是一个有诱惑力的数字。

　　除此之外，安家网还提供增值服务，比如在“相关房源”区提供竞价排名，经纪人用购买的积分进行拍卖。

　　美好的愿望

　　但6万人会完全网络化吗？

　　虽然这些计算结果看似美好，但是有几个数值还是未知的变量。

　　比如上海的二手房和租赁市场的交易量，特别是在观望情绪浓厚的今天，每个经纪人的交易成交频率能否达到平均两月一套？

　　又如，网上付费经纪人的数量。经了解，那些真正能付费的中介经纪人三家合起来远远不到1万人，这在上海6万人的经纪队伍中还不到17%。

　　此外，周小龙预估的网上中介能拿到25%～30%的二手房总交易份额，30%～40%总房屋租赁市场，是否能实现？或者能否一家公司实现？这其中牵涉到大量的市场费用。

　　这些因素，让周小龙觉得收会员费来维持网站很难。这个模式借鉴自招聘网站，但这个模式的缺点也显而易见，“行业老大需要花费收入的一半去做推广，如果你是老二、老三，可能你的推广费用要超过收入。”这让资金上无法追赶别家的周小龙颇为吃力。

　　而另一方面，经纪人显得颇为实际，付费之后，需要效果，也就是需要客户来电。而客户是否给他们电话很大程度取决于他们在网站上的表现。这就需要网站运营者耗费很多资源去培训经纪人——由于经纪人参差不齐，“甚至有些人打字都不会”。

　　周小龙后来考虑到，搜屋支出的市场费用要吸引的是买房者，而不是买来经纪人。“我想安居客融资的一个重要目的就是把买房者找过来。”

　　如何鼓励买方市场，作为一个网络公司，能做的就是“做成一个买房者喜欢的网站”，而并不仅仅迎合经纪人的喜好。

　　周小龙对会员制思考的结果，是取消会员费模式。在成交后，收取交易分成。这种模式下，搜屋把主要精力投入到让经纪人服务于买房者，具体的措施是，将经纪人纳入到严格的评价系统。任何与发布信息不符的，服务不周到的问题，都可以通过投票来体现。

　　安家网的未来将定位于“二手房查询工具”。建立一个真实的房源信息平台，成为买房者的习惯。为此，安家网不断细分产品，推出轨道房源、大学房源，以及各种各色查询，比如“恒隆广场周围1000米之内，3000元以下的出租房源”等此类精确搜索。

　　安家网也更注重信息和新闻，带有半媒体的性质。可能明天春节将推出一本类似于二手房导购指南的杂志。

　　三家之中的安居客，发展一直领先，目前上海地区正式经纪人会员已有5000多人。与安居客接近的人士告诉记者，虽然安居客的销售人员也不断地跑中介公司，其网上独立经纪人所占比例较小，但安居客有一个观点，未来经纪人会逐步依赖安居客这样的网络平台。

　　换一句话说，“安居客本身会变成一个最大的中介公司”。将来这些经纪人必须具备非常高的专业才能，能具备在安居客平台上打造个人品牌的实力。为此，安居客的推广计划相当野心勃勃，预算设置1000多万元。

　　只有二手房源越来越多，经纪人网络化意识更强，市场越来越规范的情况下，网上二手房交易才会发生飞跃。

　　但至少目前来看，还有很长一段路要走。

　　很可能，这个付费经纪人规模只有向其他城市横向发展才能实现。由于二手房市场活跃的市场有限，只限于上海、北京等四五个城市，这三家网站都显得非常稳扎稳打，安居客和搜屋已经在北京开展业务。

　　那么搜房或者焦点会不会切入他们的市场？焦点方面负责人耿晓华向记者表示，从整个形势上来看，新房减少也是几年之后的事情，到时如何形成新的核心竞争力，可能要看市场形势和变化。