为回报LP倒逼 鼎晖11亿元成风向标

2012年年底，天堂硅谷集团与广宇集团签署了《战略合作框架协议》，双方采用资源、收益共享、风险共担的模式合作成立房地产基金。

在私募股权投资神话外衣逐渐褪去之时，该房地产基金的成立，加上2011年与上市公司合作的产业并购基金，天堂硅谷正在完成从股权投资向资产管理的转型战略清晰可见，尽管它的网站宣称已经转型完成。

在房地产融资这个老大难问题上，浙江两家企业的尝试或许提供了另一种可能。

这是偶然，还是PE行业发展的必然？

　　2013年2月，深圳专注于创投和PE的某老牌PE公司，开始在浙江发售其转型的第一个地产基金，为浙江广厦数年前在杭州星桥力斩数家竞争对手获得的一块住宅土地进行融资。该地块主力产品为排屋别墅，该老牌PE公司转型地产基金的第一只产品就挑战宏观调控的产品极限，是出于专业的行业判断，还是出于转型的焦虑？

　　投资者力图从其明星式的PE管理团队中寻找地产专家，却未有任何收获。

　　无独有偶，深圳前海新区首只夹层投资基金花落鼎晖投资（CDH）。知情人士透露，鼎晖投资正着手发起15亿元的鼎晖夹层投资二期基金（下称二期基金），投资方向却是鼎晖投资此前鲜有涉足的房地产领域。

　　消息人士透露，在发起二期基金前，2012年鼎晖投资已悄然发起了11亿元规模的鼎晖夹层投资一期基金（下称一期基金），其中9亿元投向上海青浦保障房项目与杭州某住宅项目，目前上海青浦保障房项目已实现退出，取得10%以上的年化收益。

　　而此前，按照行业惯例，股权投资基金并不能直接投资于房地产。鼎晖此举无疑在行业中具有风向标意义。

　　全国性的PE公司鼎晖、浙江省的龙头PE公司天堂硅谷、外来的PE公司，纷纷急于转型地产基金，是偶然，还是必然？

　　与此同时，具备浙大血缘的浙江厚道资产管理公司在2013年发行的多个地产基金获得了数倍的超募和投资者的激情追捧。专业的地产基金之热，可见一斑。

　　在上述知情人士看来，这两年A股的持续低迷也宣告了私募股权基金暴利时代的终结。对于大大小小投资公司而言，仅靠拿着股权到二级市场套现这一简单模式盈利的空间已然不大。在二级市场低迷导致PE项目退出率持续创新低的倒逼下，PE基金开始“豪赌”房地产投资，以满足出资人（LP）的高投资回报诉求。

　　一边是PE公司苦盼开闸的PE市场，一边是翘首以盼的PE投资者和大幅缩水的回报率，一边是轻松获得数倍超募的厚道商业地产基金，我们很容易就可以想像PE公司为何在粮未到、兵未齐、风未顺之时，就猛烈抢滩地产基金的动因。

　　一个行业的高幅增长时期已经过去，一个资深PE专家私下表示，中国正常时期可以上市的企业仅200余家，PE市场的容量充其量也就是数百亿。这个市场容量对这种一两条枪、只要有钱就可以进入的数量众多的PE公司而言，实在是僧多粥少，杯水无法解众渴，几百亿又如何解几千亿的饥渴？高增长神话已经一去不复返。

　　从这个方面来讲，谁能最快转型到可以容纳数万亿的地产基金市场，谁就抢占了先机。在这点上，无疑应该为鼎晖和天堂硅谷等老牌PE公司的敏锐战略触角所叫好。

　　天堂硅谷执行总裁徐刚指出，PE的转型大幕已经拉开，天堂硅谷已经不是一家单纯的股权投资公司，而是一家资产管理集团，在天堂硅谷的未来的版图中，传统创投业务将降到30%。

但是转型之路势必漫长而曲折，地产基金并非像人们想象的那么简单，这是一个大资金调动频繁且非常注重专业性的行业，光有募集能力和金融学识是远远不够的，地产基金团队还需要对地产开发非常专业，甚至要超过一般的地产开发人员，并严格保持自身的第三方独立客观性，才能严谨把控住项目的风险。

粮未到、兵未齐、风未顺之时就抢滩是第一代PE公司成功的秘诀，但是却可能是其转型地产基金的一剂苦药。

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