覆盖减税直接融资

在5月4日国务院常务会议讨论审议了有关发展住房租赁市场的有关议题后，有关住房租赁市场的配套政策制定已经迅速提速。在不久的将来，一系列针对住房租赁市场领域供需双方的配套政策将会陆续出台。包括住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）、国土资源部、国家税务总局、人民银行总行、国家发展和改革委员会（以下简称“国家发改委”）等在内的多个中央部门，已经按照自身权责范围，制定本领域内鼓励住房租赁市场发展的配套政策，这些政策将以“联合发文+独立发文”的方式下发。

　　这些配套政策中，将对住房租赁企业的发展基于众多优惠，直接进行减免税、开放住房租赁企业直接融资试点、继续扩大房地产信托投资基金（REITs）试点范围等，都已经基本确定将出现在这些系列配套政策中。

“有关鼓励住房租赁市场发展的配套政策，牵涉的范围很广，住建部在其中的一部分工作，其他部委也在他们自身的权责范围内做自己的配套政策。”5月11日，一位接近住建部的权威人士告诉《中国经营报》记者，很快就会有实质性的鼓励住房租赁市场发展的政策手段出台。

5月4日，国务院召开常务会议，会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，并提出包括发展住房租赁企业、推进公租房货币化、强化监管、允许商业项目改建为住宅用于出租等一系列政策指向和要求。

实际上，在5月4日国务院召开常务会议讨论审议“培育和发展住房租赁市场”议题之前，相关部门已经就有关问题达成了一定程度的共识，并已经开始着手在本部门职权领域范围内，起草有关政策、措施的草稿，这些草稿的主要内容，亦在5月4日的国务院常务会议上进行了讨论。

记者了解到，系列“租房新政”的配套政策可能涉及多个中央部委，包括住建部、国土资源部、国家税务总局、人民银行总行、国家发改委等部门都不同程度地参与了该项工作。而在这其中，住建部则牵头对地方、企业、住房租赁者代表等，进行了超过30次的调研和约访。

“参与这些政策制定的中央部门，根据本部门提出的草稿，会和其他相关部委进行商议、协调，然后进行一定的调整和修改，其中一部分会以部委联合文件的形式下发，另外一部分不涉及行业、市场管理职权交叉的，则直接由主管部委专门下发。”前述权威人士称。

　　在被问及何时出台时，他向记者表示：“其中一些领域的配套政策很快就会出台，可以说是‘马上’。”

在5月4日国务院常务会议讨论和审议“发展住房租赁市场”的相关议题之前，作为房地产主管部门的住建部，已经围绕“发展住房租赁市场”对全国市场进行了调研，调研的结果在5月4日以前已经呈送国务院。

住建部先后组织了9个专项课题，调研了13个省市，召开了40多个座谈会，广泛听取租赁双方当事人、地方主管部门、房地产企业（包括房地产开发企业和中介机构）、住房租赁企业和专家学者的意见建议，并会同公安、工商、财政、税务等相关部门开展了联合调研。

曾参与座谈会的人士告诉本报记者，在座谈会上，大家十分关心的问题，即是住房租赁市场的企业化经营问题。住建部的调研显示，中国内地住房租赁市场的主体为个人出租，约占住房租赁市场的90%以上，而在成熟市场经济国家，企业规模化经营住房租赁业务所占市场份额约在30%左右。

“所以，很大一部分精力要放在提高住房租赁市场的规模化、企业化经营上，希望能够出现一批以住房租赁为主营业务的企业。”上述人士说。“但是，现在这个思路面临两个问题，第一是投资回报期太长，也就是租房子不如卖房子赚钱；第二是贷款不支持，贷款的周期很短，在贷款周期以内，企业很难获利。”他说。

多位住建部内部人士均向《中国经营报》记者证实，作为鼓励、引导住房租赁企业发展的配套政策，中央已经确定将直接对住房租赁企业或实施住房租赁经营行为的特定部分收入予以直接的税收优惠政策。即对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，给予税收优惠政策的支持。

　　在这一点上，国家税务总局、住建部已经多次协商、协调，就税收优惠政策目前已经达成共识，国家税务总局正在进行一系列技术环节的规范设计。而这项针对性的税收优惠措施将“不是象征性的”。

“除了住房租赁企业的税负问题外，还有一个就是融资渠道问题，这个在调研和座谈会上，大家也十分关注。”5月11日，上述参与住建部调研座谈会的人士告诉记者，在座谈会上，住建部的有关人士表示，中央政府正在着手解决这个问题。

住建部的调研显示，经营住房租赁企业，投资回报周期较长，通常要超过10年以上，才能逐步回收投资，因此，住房租赁企业需要长期、低成本资金的支持。但是，目前中国内地的房地产贷款的期限一般只有三到五年，与住房租赁经营企业所需的融资需求不匹配。

记者了解到，对于解决这一问题，中央政府已经有明确且确定的思路，即支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点，拓展直接融资的渠道。

本报记者掌握的消息显示，REITs试点已经在北京、上海、广州、深圳四个城市展开。REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs的特点在于：首先收益主要来源于租金收入和房地产升值；其次收益的大部分将用于发放分红；再次，REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。因此，在欧美及新加坡等地是比较受到欢迎的投资产品，也是持有型物业开发经营者直接融资的主要手段之一。而根据目前的情况，REITs的试点在北京、上海、广州、深圳这四个城市的基础上，范围可能会进一步扩大。

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