楼市投资门槛节节攀升

投资客，一直是北京楼市主力购买人群之一，每轮北京楼市价格上涨中，都能见到投资客的身影。在这一轮上涨周期中，抱有纯投资目的的购房人比例却越来越少，刚需、改善等自住需求占据了购房人中的大多数。事实上，这一轮投资客的离场，与以往有很大不同。《广厦时代》调查了解到，告别北京的投资客，依然看好北京楼市，但北京楼市持续的限购和不断提升的价格门槛，将他们挤出了北京。不是不想投，而是投不动了……赵先生最近在北京投资房产的计划失败了。一个月前，经过多番比较，他看中了通州一项目的商住别墅，想出手投资。销售当时向他透露的总价在500万元/套左右，这个总价对应的首付250万元，在赵先生的预算之内。不过，等待开盘的这一个月，该项目的预计开盘价格在不断的调整，销售向他透露的价格一次比一次高。据赵先生了解，他看中的户型目前的报批预售价已经超过800万元，即使是叠加上首次开盘的各种优惠，总价也是一定超过600万元的。

面对这个可能的开盘价格，赵先生算了又算，还是超出了他的投资计划。他表示，他要购买的是商住产品，首付超过50%，价格这样大幅的上调，首付款首先就提高了不少。另外，他贷款的部分只能贷十年，利率也较高，每月月供负担也会多很多。虽然他手里持有一部分现金，也想投资房产保值，但这样的投资他确实现阶段投不起了。

赵先生的经历与很多现在意向在京购房投资的投资客相近，买房投资保值增值是他们的共识，但买房投资能拿出的资金相对于北京楼市目前的价格水平则有些不匹配。根据中原地产市场研究部数据统计，从2016年2季度开始，北京商品房住宅平均单套进入了500万元时代，全面高端化豪宅化开始。从2-3季度看，平均成交额达到了550万元以上，而在一季度只有450万元上下，五环内普通商品房平均单套成交金额历史首次突破1000万元，郊区房源单价也站上了4万元大关。

住宅投资不动了，投资客曾经最爱的商住类产品目前投资起来也困难重重。在价格上，商住项目并未缺席这一轮的上涨，价格不断攀升。一些新推出的商住项目，本就是这两年地王上的配建产品，楼面价格不输于住宅，销售价格相比同区域二手房高出不少。在户型上，与以往市场上商住产品大都是小户型低总价不同，新入市的商住项目中，大平层、叠墅产品居多，总价门槛大幅提升。而在资格上，虽然商住类产品整体的限购并未出台政策，但这样的风声却一直没有消失。利好最多的通州，已经全面限购，将投资客挡在门外，而其他区域的历史经验也证实，商住类产品的投资回报率并不好，升值速度和交易成本致使商住产品在后期出手时并不占优势。

中产投资转向环京楼市老投资客收益终“解套”

北京投不动了，但手里的现金依然在，距北京最近的环京楼市就率先成了这些投资客的投资目标。韦女士最近就在八达岭孔雀城投资买了套房，这次投资的目的很简单，就是为了给家里的100多万现金保值增值。与以往中国人“落袋为安”的理念不同，现在家中银行账户上有一两百万现金的人很焦虑，通货膨胀和蹭蹭上涨的房价让他们担心账户上的钱会越来越不值钱，选择一个投资渠道把钱花出去，是他们现在的主要课题。韦女士就是其中一员，房产仍是他们最信任的投资渠道，买了房，心里就踏实了。

投资客的大量涌入，致使环京楼市的价格飞速上涨。一些错过前几轮上涨周期的区域，价格也在节节攀升。李先生手里的一套商住公寓最近就终于“解套了”。2012年，李先生和同事们一起团购了廊坊的一处商住公寓，当时，对于这套房子，他们都一致的看好，认为价格很快就会涨上去，可是四年过去了，该房产所处的区域一直不温不火，无论环京有多少利好，价格波动一直很轻微，价格涨幅甚至还没有贷款利率高。今年4月份，眼看北京周边的房子价格上涨得如此厉害，李先生咨询中介想把这套房子出售变现，当时中介告诉他，8000元/平方米的单价可能都卖不出去。而这两天李先生接到了中介的电话，询问他单价10000元/平方米的话房子卖不卖。李先生不由得感慨，“终于解套了”。

环京楼市这一轮的暴涨超出很多人的想象，而且目前也没有刹车的迹象。虽然经过这一轮上涨，投资门槛已经高出了不少，但相对于北京的房价，对投资客来说更容易接受。而过去一年房价的涨幅也让很多家里有一部分闲钱的人动心，想要出手享受上涨的福利。同事、朋友们商量着去北京周边看房、投资，又成了一种常态。为什么即使是投不起了，人人还是都想要投资？资金潮下的资产慌仍是主要原因。

中原地产首席分析师张大伟表示，对于投资需求，不同的定义下有不同的解读。广义来说，目前在北京买房的都是投资需求。因为如果是单纯为了自住，在目前的房屋租售比下，没人会选择买房，租房是解决自住需求成本最低的方式。现在买房的人，都是一种投资，或是看中未来上涨的趋势，期待投资获利，或是害怕将来房价继续上涨，早买早安心。而这些投资需求产生的主要原因还是目前宽松的信贷政策和货币供应。投资需求旺盛，但北京的高房价难以消化所有的投资需求，资金量小的投资客自然就被挤出了北京。亚豪机构市场总监郭毅表示，北京目前仍执行严格的限购政策，而房价也在不断走高，投资价值衰减。一没资格、二没资金，投资客在北京投资就变得十分困难。而这些需求就外溢至了环京、旅游地产、海外地产等领域，推动着价格的全面上涨。

在《广厦时代》调查了解中也发现，很多选择在北京周边及其他区域购房的投资客，他们最初计划投资时的首选都是北京，出走北京，投资到其他区域更多的是一种无奈。尽快出手，防止日后更加出不了手是他们共同的想法。但对于未来的投资收益率，很多投资客并没有认真的计算过，或者说，他们也并不是信心十足。近期想在燕郊买房的小李的一句话很有代表性，“我看他们去年买的到现在已经赚了几十万”。

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