中粮瑞府开发售卖涉嫌违规

　　“现房已全部售罄，目前只能选二期期房，开盘时间暂未定。”近日，《中国经营报》记者来到中粮瑞府营销中心，销售人员如此表示。几月前还因“去化”危机而陷入风波的中粮瑞府何以在短时间内取得“售罄”的业绩？记者查阅中粮地产(9.650, -0.13, -1.33%)2016年上半年报发现，上半年中粮瑞府去化率仅为7.5%。由此可见，宣传内容与实际销售数据相差较大，该项目销售人员则解释称，由于实际认购与办理网签存在“时间差”。此外，记者调查发现，中粮瑞府项目还涉嫌违反有关“别墅禁建令”，存在变相预售的嫌疑。对此，项目建设方以及相关监管部门并未对记者的采访做出正面回应。近日，记者走访了中粮瑞府项目所在地——北京市朝阳区孙河，自2012年首批别墅项目入驻以来，这一地块在土地市场上的热度从未消退过，经常会有刷新北京甚至全国纪录的地王出现。

　　2013年7月，中粮地产以23.6亿元的总价夺得孙河板块地王，楼面价高达4.8万元/平方米，刷新当时北京楼面单价地王纪录，也就是现在的中粮瑞府项目。在其周边，云集了各大房企开发的豪宅项目，如泰禾·北京院子、龙湖·双珑原著、首开琅樾、景粼原著等等。其中景粼原著就是去年9月由龙湖保利首开联合体以64.83亿元的价格竞得的地王项目，其楼面价高达5.5万元/平方米。

　　但记者发现这里大部分土地并未开发，别墅区仅占整片区域的极小部分，大量土地仍被荒草覆盖。从孙河地铁站到别墅区大约两公里的路程，一路上能看到放羊和在地里劳作的村民，但更多的还是项目工地上来来往往的建筑工人，新建的道路两旁零散地摆放着各类建筑材料。不少别墅正在施工，由于毫无屏障，机器的轰鸣传得很远。当地村民和参与项目开发的员工由这一区域的主要人员构成，超市、银行之类的生活配套设施基本处于空白状态。安静甚至有些荒凉的气氛似乎与其在土地市场上的火热显得有些格格不入，与开发商的宣传也并不相符。

　　从地理位置上看，中粮瑞府被其他豪宅环绕，位于别墅区中央，这也是该项目宣传的亮点之一。在中粮瑞府门前的道路两旁，张贴着“一期荣耀交房”的标语。当记者以置业者身份来到中粮瑞府售楼部时，被告知一期现房已全部售罄，目前只能看二期，并鼓励参与排卡，以免排不到号，参与排卡需要交纳50~100万元的订金。当记者表现出希望购买一期现房的愿望时，售楼员依然坚称一期房已经售罄，并且一期与二期房型基本一致。但经查询，中粮瑞府去年获批预售的109套房源仅仅售出27套，去化率不足四分之一，其中去年9月份取得预售资格的61套房源仅售出一套。并且，从中粮地产2016年上半年报来看，上半年中粮瑞府去化率仅为7.5%。宣传内容与实际数据相差如此之大，令人难以信服，况且此前不久就有中粮瑞府陷去化危机的相关报道。对此，销售人员的答复是，一期已经全部认购，但由于已全部交房，由期房销售转为现房销售需要一些手续，所以客户最终办理网签还需要一段时间。

　　记者致函中粮地产北京公司和中粮瑞府项目公司相关负责人，截至发稿之日，并未得到答复。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进告诉记者：“地王项目有较大的去库存压力，如果说项目的去库存效果不佳，但预期后续增值空间比较大，那么这个时候房企会有动机去囤货。”销售人员还称，项目最大的亮点就是低容积率和独栋产品形态，这是周边项目都不具备的。而这些均涉嫌违反国家相关文件规定。

　　根据国土资源部和国家发改委联合发布的关于实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知，住宅项目容积率不得低于1.0，同时独栋别墅也是明令禁止的。中粮瑞府明确宣传其为独栋产品，容积率为0.68，并以此为主要价值点来吸引客户，似乎并没有把相关政策放在眼里。记者针对此问题致函北京市规划和国土资源管理委员会，尚未得到回复。此外，《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”中粮瑞府在二期房源尚未获得预售证的情况下便开始认购，也存在诸多疑问。对此，记者致电北京市住建委，截至发稿，未获回复。项目公司对此也未作答复。

　　记者通过查询北京住建委官网备案资料发现，在中粮瑞府取得预售资格的房源中，最低套内面积为412平方米，最高套内面积则达到近800平方米，拟售均价在10万元/平方米左右。而其周边首开琅樾同业态的套内面积基本在300多平方米左右，拟售均价在8万元/平方米左右。单价高加上面积大，导致中粮瑞府总价过高，基本维持在5000万元/套左右。首开琅樾销售人员告诉记者，他们拿地比中粮瑞府便宜，成本相对较低，所以价位相比周边的中粮瑞府和景粼原著都要便宜。从总价上来看，首开琅樾的叠拼、联排均价不到3000万元/套，远低于中粮瑞府的5000万元/套。亚豪机构市场总监郭毅表示：“中粮瑞府产品做得很好，追求奢侈居住感受，整体面积尺度大，总价也偏高。改善性客群对总价的接受程度是有限的，所以这种项目总体的去化都会很慢，放眼北京所有的地王项目来看都存在这个问题。”

　　另据一名不愿意具名的业内人士透露，从研究数据上看，北京地王项目的去化率确实处于一个较低层次，这同时也是北京3000万元以上项目普遍面临的问题。

　　他同时认为，尽管是当年的地王，中粮瑞府4.8万元/平方米的楼面价在现在看来也不算太高，区域内还有更高的。然而，与同期开发的周边项目相比，中粮瑞府从一开始就面临着成本过高的问题。迫于这种相对的高成本压力，中粮瑞府不得不走低容积率、独栋、大面积的差异化路线，从而催生高总价。

对此，严跃进表示：“地王项目的最核心问题就是土地价格过高，导致项目定价空间非常小。一般来说，地王项目的优势在于位置或地段比较好，但缺点在于背后潜在的财务成本比较高，需要有其他资金的进入做补给。”而中粮瑞府正是依靠持续和大量的融资来推进开发的。自中粮瑞府开发之初，中粮地产便将项目公司49%的股份卖给中信信诚资产管理有限公司，后者随即为项目提供9.08亿元的委托贷款。之后中粮地产持续为项目融资，2015年向中信银行(5.960, 0.01, 0.17%)申请7亿元贷款用于项目建设。2016年再获大量输血，由中粮地产担保，为中粮瑞府项目向建信信托申请不超过20亿元贷款。

　　而根据中粮地产8月31日披露的2016年半年度报告数据显示，中粮瑞府项目公司净亏损仍高达5435万元，比2015年全年净亏损还要多。截至上半年，中粮瑞府实际投资约37.6亿元，已接近约44亿元的预计总投资额。

　　一边是大量输血，一边却是持续亏损，对此，记者致函中粮地产，相关负责人并未做正面回答，只表示“目前项目各项工作正按照计划顺利推进”。记者就股权期限和对项目未来预期等问题致电项目第二大股东中信信诚资产管理有限公司，相关人员以不便披露投资信息为由拒绝回答。据中粮地产此前公告，公司近年来多次为其北京、深圳、南京、成都、沈阳等子公司担保贷款，其报告期末已审批的对子公司担保额度达到219.8亿元，实际担保总额占公司净资产比为306.7%。

　　而相关负责人表示：“公司担保对象均为公司合并报表范围内的子公司，在决策、财务、资金等方面均可由公司控制，不存在实质性的担保风险。公司对外担保均符合公司及下属公司正常生产经营和资金合理利用的需要，均严格按照有关法律法规和公司章程的规定履行了必要的审议程序，充分揭示了存在的风险，并认真履行对外担保情况的信息披露义务。”严跃进告诉记者：“为子公司担保本身问题不大，频频担保也是一种融资手段，体现的是一些地产项目或存在现金流的问题。但从实际情况看，对于此类地产企业来说，后续需要关注的一个问题就是，如何让旗下子公司自身有一个比较完备的和稳定的现金流模式，这是比较关键的。否则在当前资产泡沫受打压的情况下，很多投资者对于此类担保策略会有些敏感。”

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