星浩资本黄海滨：开启多元化战略 比外资房地产PE“接地气”

　　一个月前，星浩资本宣布，旗下管理的星光耀地产开发基金III期C类（权益类）正式封闭，总募集金额为10.09亿元人民币。星浩资本III期基金A类（固定收益）、B类（优先股）于8月1日正式启动，预计于12月31日完成III期整体封闭，届时III期基金总规模将达到45亿元，并有望冲击60亿人民币（约合10亿美元），将成为中国地产私募基金历史上募集速度最快、规模最大的基金。

　　星浩资本副总裁黄海滨在接受投资界专访时表示，星浩资本III期基金预计募集10亿元，封闭时超募0.09亿元，这些成绩一方面归功于星浩资本在房地产PE模式上所做的创新，另一方面则是归功于LP对星浩资本Ⅰ、Ⅱ期基金投资业绩的认可。

　　开启多元化战略

　　按照计划，星浩资本还将继续努力实现基金产品多元化：华人美元地产基金、文化创意地产开发基金、商业物业并购基金等将陆续研发完善，并择机推出市场，以满足投资者不同币种、不同期限、不同风险偏好、不同投资属性的各种投资需求。

　　对于多元化战略的初衷，黄海滨表示，主要是从星浩资本自身的特点和优势出发。

　　首先，星浩资本采取的模式与中国现存的大多房地产私募基金不同，从地产开发、到商业管理，以及运营服务的提供，星浩资本的工作渗透到了地产价值链条中的每一个环节，专注做房地产基金，其他PE投资则不会涉及。

　　另外，星浩资本的开发团队全部由专业人士构成，广泛吸纳和补充商业地产资深人才。“星浩资本是具有专业的开发管理和商业管理能力的地产私募基金，我们的团队本身都是做地产出身，在融资、投资、开发、管理、建设、退出等各个方面，都更加专业，这与很多金融机构做地产基金完全不同。”黄海滨说。

　　显然，多元化战略是星浩资本在经历了3年的发展之后必然要实施的战略，背靠众多实力雄厚的股东，也为星浩资本的战略实施提供了保证。“既然要做地产，肯定会有文化商业地产、城市综合体地产，可能未来还会有旅游地产，美元地产基金也是投回来做地产。我们想通过更多的渠道和方式完成更多的基金产品，回报投资人。”黄海滨提到。

　　据介绍，目前星浩资本总共有140位LP，其中不乏郭广昌、马玉、史玉柱、张近东等知名企业家，资金和资源能力突出，公信力和号召力也要强于其他基金。“星浩资本‘抱团投资’、‘抱团取暖’的模式与商业理念获得这些优秀企业家的认同，并逐渐形成了一个高端的投资平台和圈层。”黄海滨表示。

　　金融+地产稳步扩张

　　借助独特的“金融+地产”模式，星浩资本正逐步完成在全国的布局。

　　星浩资本Ⅲ期基金在产品设计上有了很大改变。据悉，Ⅰ期、Ⅱ期的产品都是纯股权，从Ⅲ期开始，星浩丰富了产品结构，通过收益错配加久期错配实现了结构化设计，满足投资者的对于不同风险偏好的需求，Ⅲ期分成了三个产品，包括了A类纯债权产品，B类保本浮动型产品即所谓的夹层基金和C类纯股权产品，目前III期基金C类已超额完成募集，A类、B类正在紧张的募集过程中。

　　据介绍，星浩资本已经通过I期基金完成了在大连、哈尔滨、南通三地的投资，II期基金投向上海真如、苏州等项目。今年上半年，星浩通过III期基金已经完成对上海沪太路项目的投资。“接下来，星浩会聚焦在南京、杭州、宁波、武汉、天津等一、二线城市的投资机会。”黄海滨表示。

　　对于城市进入的标准，黄海滨表示，星浩对城市经济状况、人口环境、消费能力、区位、规划指标等都会有一些要求。“比如，上海沪太路项目临近上海地铁7号地铁线，共有16万平米。属于纯商业办公楼，很有发展潜力。”

　　今年以来，外资房地产PE频频在中国布局。日前，黑石集团旗下的亚洲房地产基金刚刚提出一份收购要约，计划斥资25亿港元收购中国房地产开发商泰升集团；7月，得克萨斯私募股权公司Century Bridge Capital投资4,440万美元，与在香港上市的房地产开发商沿海家园(Coastal Greenland Ltd.)组建了一个合资企业，该合资企业将在中国中部城市武汉建造适合于中等收入家庭居住的住宅项目。

　　对于外资房地产PE进入中国，黄海滨表示，虽然会在一定程度上改变中国房地产市场的格局，但是星浩受到的影响并不明显。

　　黄海滨指出，中国的房地产市场格局会肯定发生一些变化，竞争压力也会越来越大，毕竟外资基金的投资量更大。但是由于外资房地产私募投资的项目大部分是持有型项目，不以开发为主，所以对于整个房地产开发不会有太大影响。“我指的是持有型项目，如购买办公楼、商业物业、酒店等，他们倾向于购买具有稳定现金流的成熟公司的股权，对于房地产开发不会有太大影响。星浩则在项目开发上有独特的商业模式，因此受到的影响不大。黑石也好，凯雷也好，都曾反反复复进入中国房地产市场，我认为他们最需要做好的就是‘本土化’。”

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