冯玉光：中国房地产基金应回归基金本源

作为房地产基金元年的2010年开始，房地产基金大部分做的是债权为主，难道房地产基金的核心目的是债权投资?这种情况的普遍存在和三个方面情况有关：

第一、从房地产基金的出身来看，房地产基金是在国家严厉的房地产宏观调控的大环境下，民间自发出生和成长的，没有系统的统筹规划，也没有相应的宏观引导，更缺少针对性的规范性文件，开发商资金链出现紧张，不管黑猫白猫，给钱就是好猫，债权交易模式简单，容易达成交易，这样大家就自然而然按照银行贷款、信托贷款的模式去运作房地产基金。

第二、从房地产基金的从业者看，他们主要是来自金融机构信贷人员、房地产企业财务资金人员和私募股权投资人员三类，且以金融机构和房地产企业居多，金融机构出身的从业者不能深刻理解房地产行业及其运作模式，无法真正了解项目开发全过程的关键控制点，所以不敢做出投资的决策，他们擅长于抵押品的控制，故大量做债权产品。而从房地产出身的从业者不能深刻理解金融机构或者投资者的风险控制标准、风险偏好，不能用金融通用语言说服投资者，不得不按照资金方的偏好，设计大量真真假假的债权产品。

第三、从房地产企业来看，盈利能力强的项目，一般地产商不愿意分享，当然他们内心深信自己的好项目不会有风险，更不需要分散风险!或者开发商土地的获得过程付出了另外的代价，如为政府建设公建配套、或者承担某些合约外义务，这样使股权合作变得错综复杂，不利于达成交易。当然，项目盈利能力弱，房地产基金也不愿意股权合作了。

对照证券投资基金和私募股权投资基金，造成房地产基金的现状的最为核心的原因是：地产基金除了帮助开发商募集资金外，尚不能带来专业价值，如产品设计能力的提升、成本控制能力的提升、营销能力的提升、品牌影响力的提升等等，作为基金管理的投、融、管、退四个环节，目前房地产基金集中在募资上发力，而在其他环节的深入程度还不够，无法对开发商有价值提升。

对照国际上的房地产基金，如凯德、铁狮门、凯雷，他们几乎都能从不同的角度给开发商带来专业价值，弥补开发商某些专业上的不足。英铭资本深刻认识到这些问题，所以在团队的打造上，不但有来自一线品牌开发商各个核心专业的大腕，也有来自不同金融系统的实战精英，我们深信，中国本土的房地产基金迫切需要自身专业能力建设，为开发商带来专业价值，回归其基金本源。

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