冯仑： 投资纽约地产的三种模式

    海外房产投资经验丰富的冯仑，针对其所投资的纽约地产，归纳总结出了海外地产投资的三种模式。

    第一个模式，财务投资模式。SOHO张欣做的就是这种模式，在一个成熟的写字楼里带有租约，在经济周期下行时，以低的价格买一个楼，管理还是原来的团队，继续收租。

    这种财务投资模式风险最小。我刚才讲的这三件事，它都有道理。因为你就是买，买的时候有点律师费，剩下的事，包括运营管理，原来都有成熟的一套办法，不需要投资人额外去花钱。所以这种成功率相对比较高。只要你周期算得准，就OK了。

    第二个模式，开发模式。这是万科在做的事情。开发只要你的合作伙伴找对，问题不大。万科现在的两个合作伙伴，汉斯在北京做了公园大道，对中国的地产比较熟悉。另一个合作伙伴在中国有七个项目，这两家公司熟悉中国的开发商思维，在当地又是大佬，所以万科的合作风险不大。万科用它一贯的竞争优势，再找到好的合作伙伴，就能够成功。

    绿地也是第二种模式，但绿地目前没有固定的当地牛逼的合作伙伴。

    第三种模式，房地产空间的经营。我解释一下这种模式，房地产是干什么的呢？一句话，是创造最有价值的固定的空间。郭广昌和我们一个模式，是拥有空间，结合经营。价值不在制造上创造出来，而在运营当中创造出来。

    我们原来做预算的时候，我们没有考虑绿色，后来一看边上高盛已经是金级，那我们只能做白金级。所以我们把“中国中心”新楼都改造绿色环保的。

    我们的边上有一个国际金融中心，改造的面积没有郭广昌那么大，已经花了一亿多美金，帝国大厦改造成绿色环保的，花了一亿美金。所以我们碰到的就是贵，整个在空间经营上我们非常简单。

    再一个困难是经营。比如写字楼，全中国在纽约写字楼的租户中，中资企业租的所有的面积，加起来不超过十万平米，我们大概是2万平米的空间，复星集团差不多是16万平米的空间，都要面临经营，所以我们只能以当地市场为主，面临的问题就是经营这一块，这也是现在遇到最大的困难。

    总体来看，这三种模式在纽约，财务投资的模式要买对周期，开发的模式要找对伙伴，经营的模式要舍得花钱。

    举一个例子，我在“中国中心”有一层是俱乐部，俱乐部装修要上档次，一平米要七八千美金，但装修后以后客人到底来多少，在这个时候还是不精确的，我们经常纠结。

    另外，设计非常重要。吃饭是社交的媒介，既然要社交，空间的特殊设计和特色风格，才能吸引客人。所以设计是最重要的，光一个灯光设计都几百万。所以现在我们在那做餐饮，不是为了让大家简单吃饱，得有空间的风格，用这个来吸引当地居民，挑战非常大。

    总之，在美国有这三种模式，如果大家第一次去投，建议采取第一种模式。如果有点开发能力，找到好的合作伙伴，可以做第二种模式。但是尽量避免第三种模式，因为这个东西就像“村里的人能管好国贸”，我不相信。

中国人在海外投资房地产，优势是钱多人少，决策快，拍脑门快，所以美国人现在知道，这个楼卖给中国人，老板上去拍板就行，不需要看那么多东西。所以我们比较建议大家用前两种模式去做。

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