楼市还值得投资吗
房地产行业从2014年开始，进入常态化发展。只要是常态化地产，就一定符合经济学规律，价格涨时需求下跌，价格跌时需求上升，而不会出现一直暴涨或暴跌的现象。那什么是常态化地产呢？以住宅为例，第一，是不是具有本地特性，如靠近市中心、火车站、临湖面海等；第二，是不是学区房；第三，是不是地铁房；第四，是不是刚需房。这四个条件满足越多就越常态化，越常态化就越符合经济学规律。
下面我以深圳和上海的楼市为例，做具体说明。2015年5月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，深圳新建住宅价格同比增长0.7%，环比增长1.8%。无论环比还是同比，深圳楼市均处于全国涨幅第一。《今日早报》2015年6月2日报道，“深圳楼市红火，房地产登记中心一号难求”。一财网6月4日报道，“深圳楼市把北、上、广甩出一条街”。看到这些新闻标题我们会以为，2008年那一轮楼市暴涨又开始了。但是通过分析你会发现，这完全不是我们想象中的全线暴涨！只是个别区域在涨，大部分地区涨幅不大，整体5月房价环比上涨1.67%,二手房同比还下跌了10.71%，和上一轮楼市暴涨时每天一个价不可同日而语。
首先我们来分析深圳各个区域的涨幅，龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区这四个板块带动了深圳楼市上涨。其他地方都是持平，也有区域下跌，比如光明新区。其中涨幅最大的大鹏区，2015年1月，深圳市委通过《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案（2014—2020）》和五个专项改革方案，刺激了这个区域房价上涨。而南山区价格上涨是因为前海蛇口自贸区的挂牌。龙华新区和宝安区的上涨原因更直接，广深港高铁的口岸将要设计在这里，30分钟直达香港西九龙，所以房价上涨。从具体分析可以看出，只要符合我讲的常态化地产四个条件的区域就涨得快，不符合的区域如光明新区就会跌。
再来看上海。我们研究发现，涨价的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的片区，符合我说的第三个条件，地铁房概念。地铁14号线于2014年底开工建设，所以沿线的房价都在上涨，而涨幅较高的区域为地铁未来的换乘中心车站。如嘉定区嘉定新城，5月份比4月份上涨了2.47%，长宁区武宁路上涨4.99%，静安区曹家渡上涨2.86%，黄浦区董家渡上涨3.06%，黄浦区豫园上涨3.95%，这都是因为地铁14号线的缘故。
还有崇明区，因为之前交通不便，二手房价格每平方米不到8000元，2014年10月29日，地铁19号、20号、21号线规划方案出台后，这三个岛将通地铁，所以房价也开始上涨。金山区房价也从2014年底开始上涨，原因是2014年12月15日，金山海岸地区城市设计方案开始向全球征集，要把这块石化污染重地改造成环境优美的滨海城区。
我统计了国内部分城市的房价和交易量数据，房价和交易量基本呈负相关。先看2014年1月1日—12月31日，北、上、广、深二手房的交易价格跟数量，如图18-1所示。北京房价在4月份达到最高点，4月份之后房价下跌4.8%，交易量上涨218%；上海房价在8月份达到最高点，8月份之后房价下跌7.8%，交易量上涨80%；广州房价在7月份达到最高点，7月份之后房价下跌12%，交易量上涨117%；深圳房价在8月份达到最高点，8月份之后房价下跌17.4%，交易量上涨118%。
2014年全国各城市房价达到最高点之后，几乎都出现了价格下跌、交易量上涨的“香奈儿现象”，楼市慢慢恢复常态化。并且，2015年继续延续2014年的态势，价格同比下跌，交易量上涨。
我们统计了全国主要城市房地产的平均库存以及开发投资增速，发现一个规律，那就是房地产市场逐渐回归理性，房子回归它的本来属性。请看图18-12。如果2014年1月的库存为1，那么到了2015年1月，库存为1.38，也就是说库存量增加了38%，库存积压相对严重。因为高库存，房地产的开发投资增速从2014年1月的20%下降到了2015年3月的6%，进入了一个平稳发展期。这里就可以看出，当库存增加时，投资开始放缓，楼市逐渐回归经济学常识。因为普遍降价销售，到了2015年5月，库存已经降到了1.32，说明通过降价来去库存是有效果的。
同时我们看到，即使政策松绑，买房杠杆已经很高，但是房价并没出现暴涨。2015年3月30日，央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中规定：公积金贷款买首套房的首付比例只需要20%；购买二套房，首套房贷款已结清的首付比例为30%，未结清的首付比例为40%。相比此前二套房首付比例60%，已经大幅降低，但是全国各地房价都没有出现以前那种暴涨，楼市逐渐回归理性。
根据我们的判断，2008年之后的那轮房价暴涨以后都很难有了。城市新增人口在急剧放缓。2010年，新增进城农民工数量为802万，2012年减少到473万，到2014年只有211万，只相当于2010年的四分之一，后续劳动力严重不足。当然，北、上、广、深这些一线城市还是很有吸引力的，劳动力短缺的主要是三线及以下城市。方正证券的最新研究报告也显示，2015年之后，中国20～64岁劳动力人口开始负增长，而且下降速度将超过日本。 |
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